املاک اصفهان
سامانه یکپارچه خرید و فروش و رهن و اجاره ملکاملاک اصفهان
سامانه یکپارچه خرید و فروش و رهن و اجاره ملکچند نکته مهم از اموال منقول و غیرمنقول در قانون
به صورت کلی اموال به دو دسته منقول و غیرمنقول دسته بندی می شوند. با توجه به اینکه، این دسته بندی در زندگی روزمره اهمیتی ندارد؛ ولی از دیدگاه مراجع حقوقی بسیار حائز اهمیت است. قوانین مرتبط با مال منقول و غیرمنقول دارای تفاوت های زیادی است.
حتی هزینه های دادرسی و قوانین مربوط با توقیف این دو نوع از اموال نیز در دعاوی حقوقی تفاوت دارد. ما در ادامه مطلب به بررسی تعریف اموال منقول و غیرمنقول در قانون می پردازیم. تا انتهای مقاله همراه املاک داران باشید.
تعریف اموال منقول و غیرمنقول در قانون
بر اساس تعریف لغت نامه دهخدا، منقول به معنای نقل و جابه جایی است. در مباحث حقوقی هم اموال منقول به صورت زیر تعریف شده است: اموال و اشیائی که بدون آسیب رساندن، بتوان آن ها را از جایی به جای دیگر انتقال داد را اموال منقول گویند. بهتر است بدانید در زبان انگلیسی معادل عبارت اموال منقول،«Personal Property» است.
مصداق ها و نمونه های اموال منقول اشاره شامل دیون مالی مثل رهن و اجاره‌ی املاک، پول، خودرو، فرش، بخاری و کولر، تلفن همراه، فرش، دوچرخه، مبل، کشتی و قایق، آثار هنری (با توجه به اینکه جا به جایی سبب آسیب رساندن به آن ها نشود) و مصالح ساختمان (تا وقتی که در بنا به کار نرفته باشند) است.
چه اشیائی منقول و چه اشیائی غیر منقول هستند؟
با توجه به تعریف اموال منقول و غیر منقول در قانون متوجه این موضوع خواهیم شد که برخی از اشیاء قادر هستند، منقول یا غیرمنقول باشند. به عنوان مثال مصالح ساختمانی تنها تا وقتی که در بدنه یک ساختمان به کار نرفته باشند، منقول محسوب می شوند.
مانند میل‌گردی که هنوز در جایی مورد استفاده قرار نگرفته است، مال منقول است. اما چنانچه همین میل‌گرد در ساختمان استفاده شود، مال غیر منقول به شمار می آید.
دسته‌بندی اموال منقول و انواع آن
اموال منقول و انواع آن شامل دسته بندی هایی هستند که به دلیل تفکیک هر کدام از آن ها و با توجه به نیاز به راحتی قابل استفاده خواهند بود. این دسته بندی ها عبارتند از:
الف. اموال منقول ذاتی
اموالی که دارای قابلیت حس و لمس و انتقال هستند. به عنوان مثال یک خودکار جزو اموال منقول ذاتی به حساب می آید. زیرا می‌توان بدون آسیب‌رساندن آن را جا به جا کرد. برای نمونه دیگر یک گلدان را در نظر بگیرید که آن را نیز می توان به آسانی جا به جا کرد.
ب ـ اموال در حکم منقول و یا اموالی که به تابعیت از اموال منقول، منقول شناخته می شود
اموال در حکم منقول شامل حقوق و منافعی است که موضوع و متعلق آن، منقول باشد. ماده ۲۰ کلیه دیوان را از حیث صلاحیت محاکم در حکم منقول دانسته است به این صورت اموال را می توان به انواع زیر تقسیم کرد:
- حقوقی که موضوع آن پول نقد یا اشیاء منقول باشد (مثل حق وثیقه)
- حق انتفاع از اموال منقول
- دعاوی در مورد استرداد حق مالکیت یا حق انتفاع در مورد اموال منقول
- حق مخترع یا مولف نسبت به اختراع یا تالیف شخصی وی (حقوق معنوی)
- حقوق اشخاص در شرکت ها مرتبط با سهام شرکت
تعریف اموال غیر منقول
درحال حاضر با اموال منقول به صورت کامل آشنا شده ایم، تعریف اموال غیرمنقول هم روشن و واضح است. طبق این تعریف، اموال غیرمنقول به اموالی گفته‌می‌شود که بدون ایجاد تخریب و آسیب به آن ها، نمی توان آن ها را جا به جا کرد. در زبان انگلیسی معادل «Real Property» برای اموال غیر منقول مورد استفاده قرار می گیرد.
مصداق ها و نمونه های اموال غیرمنقول
- خانه، معدن، زمین، مصالح ساختمانی و لوله ها (با توجه به این موضوع که در بنا یا درون زمین استفاده شده‌باشند)
- نقاشی، مجسمه و سایر آثار هنری دیگر چنانچه در زمین و بنا به کار گرفته شده باشند و جابه جا کردن آن ها باعث آسیب رسیدن و تخریب شان گردد.
- محصولات کشاورزی تا زمانی که درو یا چیده‌نشده باشند. اگر قسمتی از آن ها هم درو یا چیده‌شده باشد، فقط همان بخش منقول و مابقی غیر منقول به شمار می رود.
- درخت، شاخه، نهال و قلمه تا وقتی کهکنده یا بریده نشده باشد و به زمین متصل باشد غیرمنقول به شمار می رود.
- تجهیزات آبیاری مانند پلمپ و چاه، تجهیزات کشاورزی و حیواناتی که برای زراعت مورد استفاده قرار می گیرند (مانند گاو) و ماشین‌آلات، چنانچه برای زراعت اختصاص داده شده باشند، جزو ملک مربوطه و غیرمنقول به حساب می آیند.
- حق انتفاع از اشیاء (مانند حق العبور یا حق ارتفاق نسبت به مال غیر)
دسته بندی اموال غیرمنقول و انواع آن
اموال منقول نیز مانند اموال غیر منقول دارای دسته بندی هایی است که در ادامه تک به تک آن ها را شرح خواهیم داد:
الف. غیرمنقول ذاتی
غیر منقول ذاتی به اموالی مانند زمین و معادن گفته‌می‌شود که ذاتا و قبل از دخالت انسان، قابل جا به جا شدن نیستند.
ب. غیرمنقول به واسطه عمل انسان
از جمله نکاتی که در بررسی تعریف اموال منقول و غیر منقول در قانون به چشم می خورد اموال غیر منقول هستند که به واسطه عمل انسان منقول شده اند. یعنی اموالی که ابتدا منقول بوده اند و به وسیله دخالت انسان به زمین یا بنایی وصل گردیده اند.
به صورتی که جابه جایی و جداسازی آن ها باعث تخریب در آن مکان می شود. به عنوان مثال، تیرآهن در ابتدا یک مال منقول محسوب می شود، اما هنگامی که در یک بنا مورد استفاده قرار گیرد دیگر نمی توان جابه جایی آن را بدون ایجاد تخریب، مقدور کرد. با توجه به این تفاسیر تیرآهن یا آجری که در یک ساختمان مورد استفاده قرار می گیرد از «اموال غیرمنقول به واسطه عمل انسان» به شمار می رود.
یا نمونه دیگر، یک مجسمه ای که در ابتدا در مکانی دیگر ساخته‌شده و منقول شمرده‌بوده است. چنانچه همین مجسمه جایی نصب شود به صورتی که جداسازی یا جا به جا کردن آن باعث تخریب و آسیب رسیدن به آن شود، از اموال غیرمنقول به واسطه عمل انسان به شمار می رود.
پ. غیرمنقول حکمی
غیر منقول حکمی، به اموالی گفته می شود که از جهت صلاحیت محاکم و توقیف اموال، بخشی از املاک غیرمنقول ذاتی به حساب می آیند. به عنوان مثال پمپ آبی که در یک زمین زراعی مورد استفاده قرار گرفته‌باشد، مال غیرمنقول حکمی به شمار می رود.
ت. غیرمنقول تبعی
حق انتفاع از اموال غیرمنقول مانند حق سکنب، خلع ید، حق شفعه، حق ارتفاق، حق تحجیر، حق عینی تبعی و غیره است. به عنوان مثال سر قفلی یک نوع تبعی شناخته می شود، زیرا مربوط به مغازه بوده و مغازه غیر منقول است.
کلام پایانی
امیدواریم با خواندن مقاله بالا اطلاعات مفیدی را کسب کرده باشید. اگر نظر یا پیشنهادی در رابطه اموال منقول و غیر منقول دارید، می توانید در بخش نظرات بنویسید. اما شما چقدر در این زمینه آگاهی دارید؟ خوشحال می شویم این مطلب را با دوستان خود به اشتراک بگذارید و نظرات و تجربیات خود را در این زمینه با ما و دیگر خوانندگان در میان بگذارید.
مجموعه املاک داران با عرضه فعالیت های وسیع در زمینه ساخت و ساز و خرید و فروش، بستر مناسبی را در حوزه املاک پدیدار کرده اند. این فعالیت ها شامل خرید و فروش آپارتمان در اصفهان، ثبت ملک به صورت رایگان، سرمایه گذاری، شراکت در ساخت و ساز، مشاوره حقوقی املاک، معامله پایا پای، تهاتر و غیره می شوند.
نحوه تخلیه ملک مشاع چگونه است؟ | دادخواست تخلیه املاک مشاعی
برای اینکه بیشتر با اصطلاح تخلیه ملک مشاع آشنا شویم اول لازم است مفهوم آن را به درستی درک کنیم. به طور کلی مفهوم اشاعه این است که همه مالک ها در بند به بند ملک سهیم هستند و سهمیه دارند.
برای آنکه بتوانید در این باره به اطلاعات بیشتری دست یابید پیشنهاد می کنیم تا آخر مطلب را مطالعه بفرمایید. در این نوشتار قصد داریم مطالبی درباره تخلیه مشاع و نکات اصولی آن برای شما ارائه دهیم. تا پایان این مقاله همراه املاک داران باشید.
خلع ید و تخلیه
ادعاهای حقوقی به دو گروه مهم و اصلی مانند ادعای ملکی و ادعای مالی جدا می شود. گاهی می توان گفت اصلی ترین و جامع ترین ادعای حقوقی نیز این ادعای مربوط به املاک و اموال ثابت یا ادعای ملکی است و از دسته مهم ترین دعاوی ملکی ادعاهای مربوط به بیرون کردن صاحب غیر شرعی از ملک است.
به عنوان مثال تصور کنید شما یک ملک را با فردی به طور شراکتی می خرید، سهمیه شما دو دانگ و سهمیه شریک تان چهار دانگ است. بر حسب قانون بهر شما در کلیه واحدهای آن ملک تقسیم شده است و قابل جداسازی نیست.
از جمله نمونه های آشکار هنگامی است که یک ملک از وارث به ورثه به ارث می رسد. در این وضعیت همه ورثه از کلیه ملک سهیم هستند و سرحدی بین سهم ها تعیین نشده است. همچنین تمام ملک به طور مشاع در مالکیت همه ورثه است.
نحوه تخلیه املاک مشاع چگونه است؟
برای اینکه بدانیم شیوه تخلیه املاک مشاع و راه حل های حاظر آن چیست، اول لازم است وصف صحت از ملک مشاع و سهمیه مشاعی داشته باشیم. در مطلب پایین درباره تخلیه ملک، املاک مشاع، دعوای تصرف عدوانی، خلع ید مشاعی و دستور فروش گفته شده است.
دعوای تخلیه ید در ملک مشاع
تصور کنید 3 سهم دار که هر یک 2 دانگ مشاعی از یک مغازه را مالک هستند، با موافقت هم مغازه را به فردی کرایه می دهند. بعد از مدتی اجاره نشین مبلغ ماهانه یکی از 3 شریک را نمی دهد یا بر عکس شیوه استفاده قراردادی، از مغازه سود جویی می کند.
در این صورت شریک معترض دعوای تخلیه ید را مطرح می کند، در صورتی که 2 سهم دار دیگر با مستاجر سازش می کنند. با این تصور کدام قضاوت درست خواهد بود؟
همین طور که می دانیم، در ملک مشاع حقوق هر سهم دار پخش در کلیه ملک است و این مسئله سبب شده که هیچ شریکی بدون اجاره بقیه سهم داران اجازه تصاحب در ملک مشاع را نداشته باشد.
پیامد این آمیختگی سهام آن خواهد بود که خالی کردن سهم هر شریک با خلع ید از همه ملک ارتباط داشته و این طور است که باید قبول کنیم مفاد ماده 43 قانون آیین دادرسی مدنی درباره خلع ید به معنی اعم است و اینجا نیز باید اعمال شود.
نمونه دادخواست تخلیه املاک مشاع
در صورت کلی اگر کسی مال راکد مانند ملک و مغازه فردی دیگر را بدون اجازه و موافقت مالک، اشغال کند برای کوتاه کردن دست اشغالگر غیر قانونی، بر حسب گروه بندی هایی که در کتاب علمای حقوق ذکر شده است ممکن است بتوان به چندین شیوه این فرد را خلع ید کرد. به این منظور که به اشغالگری های غیر مجاز خود پایان بدهد.
این پایان دادن به اشغالگری ها فرد یا خلع ید آن ممکن است در رابطه به کسی باشد که خود هم در آن مال سهم داشته و متناسب به آن مال شامل سهم مشاع است به این دلیل که در تمام آن مال شریک هستند.
تخلیه ملک مشاع
اشاعه حالت ملکی است که میان دو یا چند نفر یکی بوده و مالکیت هر یک از سهم داران پخش در کلیه بخش های ملک است. سهم داران مشاعی در اجرا تصرفات حقوقی در میزان سهم خود آزادند ولی در تصرفات مادی هر سهم دار به سبب ماده 581 قانون مدنی، محتاج اجازه بقیه سهم داران هستند.
این قابلیت موجب می شود بررسی دعاوی مرتبط به این املاک، مثل دعوای تخلیه ملک مشاع و اعمال نمونه رای تخلیه ملک مشاعی، طبق مقررات به خصوصی باشند.
دعاوی تخلیه در ملک مشاع
تخلیه ملک مشاع، اسم کلی است که شامل سه دعوای تخلیه ید از ملک مشاع، خلع ید از ملک مشاع و وادار به حل تصاحب خصمانه از ملک مشاع است. دعوای خلع ید هم علیه شریک ملک مشاع، هم علیه غیر، قابل طرح است.
طبق ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی در حالتی که حکم خلع ید بر ضد اشغالگر ملک مشاع به سود مالک بخشی از ملک مشاع داده شده باشد از همه ملک خلع ید می شود، اما اشغالگر داد برده در ملک خلع ید شده شامل قوانین املاک مشاعی است.
درباره پرسش بالا تصور کنید که ساختمانی با قریب به 10 واحد آپارتمان از آن الف است و الف هم شامل 5 ورثه است که این 5 نفر بعد از وفات الف، علارغم اینکه تصرف ملک از جانب همه وراث و با عرضه اشغالگری مجاز میان ایشان بعدها گرفتار دعوا شده اند.
نمونه رای تخلیه مال مشاع
این نمونه رای که از شاخه سوم دادگاه همگانی حقوقی شهرستان ماکو منتشر شده و در مورد مسائلی چون تخلیه مال مشاع، تخلیه برای تعرض و افراط، تخلیه ید اجاره نشین از بخش مشاعی، ضرورت مدل دعوای تخلیه از سوی کلیه مالکین مشاعی و رای تخلیه مال مشاع است.
دعوای خلع ید از ملک مشاع
برای نمونه دعوی خلع ید بر ضد اشغالگر یا حدود تصرفات شریک در مال مشاع، لازم به محضر همه مالکین نیست. به عنوان مثال اگر که یک واحد تجاری شامل چهار مالک باشد، تنها یکی از مالکین قادر است دعوی خلع ید را ارائه کند.
دعوی خلع ید هم بر ضد شریک ملک مشاع و هم غیر قابل ارائه است. به تعبیری دیگر چه سهم دار ملک را اشغال کرده و چه فردی که هیچگونه مالکیتی به ملک ندارد آن را اشغال کرده باشد، توانایی دارد که دعوی خلع ید را ارائه کند.
چنانچه چندین فرد ملک مشاعی را اشغال کنند، می توانید بر ضد تمام یا بعضی از آنها دعوی خلع ید را بازگو کنید.
کلام پایانی
امیدواریم با خواندن مقاله بالا اطلاعات مفیدی را کسب کرده باشید. اگر نظر یا پیشنهادی در رابطه با نحوه تخلیه این املاک دارید، می توانید در بخش نظرات بنویسید. همچنین اگر به خدماتی در زمینه خرید و فروش، تهاتر، مشارکت در ساخت، رهن و اجاره و غیره احتیاج داشتید، می توانید به صفحه اصلی سایت املاک داران مراجعه فرمایید. برای هرگونه رهن و اجاره آپارتمان در اصفهان و رهن و اجاره خانه ویلایی در اصفهان به سایت املاک داران مراجعه نمایید.
اما شما از چه روش هایی برای تخلیه ملک خود استفاده می کنید؟ خوشحال می شویم این مطلب را با دوستان خود به اشتراک بگذارید و تجربیات خود را در این زمینه با ما و دیگر خوانندگان در میان بگذارید.
ثمن معامله چیست؟ الزام به آن شرایط و نحوه پرداخت
ثمن معامله به معنی نرخ و بها است که در علم حقوق آن را به معنای پولی می شمارند و باید آن را در برابر فروختن مال کسب کرد. لذا می توان گفت در هر معامله افراد یک مقدار از قبل تعیین شده را تعیین می کنند و با توجه به آن مالی را مورد معامله قرار می دهند که با توجه به ارزش مال معامله ای مساوی باشد.
ارزش متعارف کالا می تواند برابر، کمتر و بیشتر باشد. ممکن است سوالاتی هنگام ایجاد این معامله برای شما پیش ییاید که برای رسیدن به پاسخ تمام این سوالات بهتر است که تا انتهای این نوشتار را مطالعه کنید. در این مقاله از املاک داران تمام اطلاعات مربوط به این موضوع را شرح خواهیم داد.
برای هرگونه رهن و اجاره خانه ویلایی در اصفهان و رهن و اجاره اپارتمان در اصفهان به سایت املاک داران مراجعه نمایید.
ثمن معامله در مبایعه نامه
مبایعه نامه به سندی گفته می شود که با توجه به آن افراد یک مال را خرید و فروش کرده و قراردادی را تنظیم می کنند. به صورت معنایی به این خرید و فروش مبایعه نامه یا بیع گفته می شود.
این قرارداد به صورت معاوضه ای انجام می شود. یعنی به عنوان مثال در قبال مالی که مورد معامله قرار می گیرد باید چیزی عوض آن در نظر گرفته شود که از نظر شرعی و عرفی باید بین فرد فروشنده و خریدار یا عوض و معوض ارزش مساوی وجود داشته باشد.
به ازای هر ریال، یک مورد معامله وجود دارد و نشان دهنده میزان پولی است که در قبال مالکیت مال به فروشنده تعلق می گیرد، در حقیقت این مال مورد معامله ابتدا به خریدار تعلق دارد.
اثبات پرداخت ثمن معامله
پرداخت وجه از جمله تعهدات خریدار است که در قرارداد ذکر می شود. لذا اگر در رابطه با پرداخت یا عدم پرداخت ارزش معامله میان خریدار و فروشنده مشکلاتی رخ دهد، اثبات حقیقت یا پرداخت ثمن توسط خریدار تعیین می شود. برای اثبات کردن این مسئله، خریدار باید از فروشنده رسید دریافت کند.
اعتراف به دریافت ثمن از طرف فروشنده
اگر که فروشنده هنگام تنظیم قرارداد به دریافت ارزش معامله اعتراف کرده باشد و در صورتی که آن را دریافت نکند، فروشنده باید اثبات کند که برعکس موارد ذکر شده در قرارداد و با توجه به اعتراف خود مبلغی را دریافت نکرده و اگر که نتواند این کار را انجام دهد مسیر سختی در پیش رو خواهد داشت.
پرداخت ارزش معامله از وظایف چه کسی است و پرداخت آن چه شرایطی دارد؟
همانطور که می دانید نوشتن تمام وجه باید حتما در متن قرارداد و به عهده خریدار قید شود. بنابراین در صورتی که این پرداخت صورت نگیرد و مشکل یا اختلاف به وجود بیاید باید این وجه توسط خریدار پرداخت شود.
در این حین باید اثبات کند که مبلغ قرارداد را در زمان تعیین شده پرداخت کرده و اگر که آن را پرداخت نکرده باشد باید به صورت قسطی یا نقدی آن را به فروشنده بپردازد. البته فراموش نشود که برای اثبات کردن این موضوع باید از فروشنده یک رسید دریافت کند. خریدار و فروشنده باید یکسری نکات را در نظر بگیرند که بعداً مشکلی برای آنها به وجود نیاید. این نکات عبارتند از:
نگه داشتن فیش های بانکی
اگر هرگونه مبلغی به حساب فروشنده پرداخت شود باید فیش واریزی آن را نگهداری کرد این فیش برای زمانی به کار شما خواهد آمد که بخواهید به عنوان شاهد از آن استفاده کنید. این مورد نیز برای زمانی به کمک خریدار می آید که فروشنده اقرار کند مبلغ ذکر شده در قرارداد معامله را دریافت نکرده است.
اثبات دریافت نکردن مبلغ ذکر شده
فروشنده نیز وظیفه دارد که اقرار دریافت نکردن پول خود را ثابت کند در صورتی که نتواند این کار را انجام دهد نمی تواند مبلغی که در قرارداد ذکر شده است را از خریدار تقاضا کند. البته فراموش نکنید که ثابت کردن این کار بسیار مشکل است و به آسانی نمی توان آن را اثبات کرد.
عدم پرداخت ارزش معامله
با توجه به معامله و قرارداد باید یک سری شروط را برای هر دو طرف تنظیم کنند و در صورتی که فرد متعهد طبق قرارداد کاری انجام نداده باشد و مثلا خریدار مبلغی که در قرارداد تعیین کرده را به فروشنده پرداخت نکرده باشد، فروشنده می تواند از طریق دادگاه حقوقی وجه مشخص شده را از خریدار دریافت کند.
از جمله تعهداتی که فرد فروشنده باید مبلغ آن را طبق قرارداد پرداخت کند شامل تحویل مبیع، تنظیم سند رسمی، پرداخت مبلغ طبق قرارداد و غیره است که فروشنده تا قبل از دریافت مبلغ قرارداد باید از این تعهدات اجتناب کند.
حق فسخ قرارداد در صورت پرداخت نکردن ثمن معاملات
در بسیاری از قراردادها از پیش این مسئله را تعیین می کنند که اگر خریدار وجه را پرداخت نکرد معامله توسط فروشنده فسخ شود. بنابراین در این صورت فروشنده می تواند معامله را به راحتی باطل کند. این کار با توجه به ارسال اظهارنامه انجام می شود و با یک دادخواست این موضوع به دادگاه ارائه می شود و باید طبق دستور آن معامله را فسخ کرد.
نحوه پرداخت ثمن معاملات
هنگامی که قراردادی بین دو نفر یعنی خریدار و فروشنده رخ می دهد خریدار باید مبلغ از قبل تعیین شده در معامله را به فروشنده پرداخت کند. ولی بعضی اوقات ممکن است یک زمان تعیین شده برای پرداخت پول صورت بگیرد که باید خریدار تحت هر شرایطی پول را تا آن موقع پرداخت کند.
به عنوان مثال می تواند به صورت اقساطی یا چک را پرداخت کند و فروشنده باید تا زمانی که چک پاس شود یا زمان سررسید اقساط منتظر بماند و نمی تواند حق اعتراض داشته باشد، زیرا از قبل در قرارداد این موضوع قید شده است. به همین صورت نحوه پرداخت این مبلغ می تواند به صورت نقد، اقساط و چک باشد و باید حتما در قرارداد ذکر شود.
در چه مواردی می توان ارزش معاملات را پرداخت نکرد؟
هنگامی که معامله یا قرارداد تنظیم می شود باید فروشنده و خریدار یکسری تعهدات را در آن قید کنند و در صورتی که هر کدام از آنها به تعهدات خود عمل نکنند طرف مقابل می تواند درخواست مطالبه کند.
اگر خریدار نتواند مبلغی که در قرارداد مشخص کرده را در زمان تعیین شده به فروشنده پرداخت کند، فرد فروشنده می تواند به راحتی به وسیله دادگاه و دیگر مراکز حقوقی دادخواست صادر کند و در این حین خریداری مجبور است که مبلغ را پرداخت نماید.
البته این نکته فراموش نشود که در خیلی از موارد فروشنده وظیفه دارد بعد از پرداخت مبلغ توسط خریدار به تمام تعهدات خود عمل کند و مبیع به صورت کامل تحویل دهد. در صورتی که قراردادی تنظیم شده باشد، فروشنده به آسانی می تواند قبل از دریافت مبلغ از انجام دادن هر نوع تعهداتی خودداری کند و تا زمانی که پرداخت به صورت کامل انجام نشده است از انجام تعهدات سرپیچی کند.
مراحل دادرسی ثمن معاملات شامل چه مواردی است؟
بعد از این که برای نرخ معامله یک مطالبه صورت گرفت و به دادگاه ارسال شد، در اولین جلسه دادگاه می تواند در صورت نیاز کارشناسان را برای این موضوع دعوت کند. بعد از تعیین کردن زمان مشخص برای تشکیل جلسه با کارشناسان، باید ابتدا یک حق الزحمه برای آنها پرداخت شود.
در صورتی که این مبلغ پرداخت نشود می توان به راحتی این قرارداد را باطل کرد. بعد از این که پرداخت وجه انجام شد باید کارشناسان برای حل کردن این مشکل بین دو طرف یک جلسه تشکیل دهند و با آنها صحبت کنند.
بعد از تشکیل شدن جلسه، یک عنوان مشخص کرده و کارشناسان باید آن را بررسی کنند. بعد از نظریه نهایی کارشناسان، یک وقت دیگر مشخص می شود و به هر دو طرف اعلام می شود که در این جلسه حضور داشته باشند. در نتیجه با توجه به نظریه ای که توسط کارشناسان تعیین شده باید یک سری مطالب استفاده شده را به صورت کتبی در دادگاه ارائه دهند.
نقد و مدت دار بودن ثمن چه معنی دارد؟
امروزه برای رابطه با اینکه جنس مورد معامله چگونه باشد و خریدار چه زمینه ای را می تواند ایجاد کند، ۴ نوع مشخص شده است که در ادامه آنها را شرح خواهیم داد.
تحویل دادن جنس
نوع اول به این موارد مربوط است که هم می توان جنس را به زودی تحویل داد و هم پول را به وسیله خریدار در زمان تعیین شده دریافت کرد. در این مورد می‌گوییم که ثمن و مثمن ایجاد شده است.
تعیین قرارداد مدت دار
نوعی دوم به این صورت است که فروشنده و خریدار یک قرارداد مدت دار ایجاد می کنند، به عنوان مثال فروشنده قید می کند که در چند ماه دیگر به طرف مقابل جنس مورد معامله را تحویل خواهد داد و فرد خریدار نیز در قرارداد ذکر کند که تا مدت دیگر مبلغ تعیین شده را پرداخت خواهد کرد.
پرداخت کردن مبلغ به صورت نقد
در نوع سوم ممکن است این مسئله به وجود بیاید که خریدار پول را به صورت نقد به فروشنده پرداخت کند و فرد فروشنده نیز در مدت تعیین شده باید مورد معامله را به فرد خریدار تحویل دهد.
پرداخت کردن جنس توسط مشتری
نوع چهارم کاملاً برعکس نوع سوم بوده و در این هنگام فروشنده می تواند جنس را در زمان مشخص شده پرداخت کند ولی خریدار نمی تواند تا این مدت پرداخت وجه را انجام دهد.
شرایط ثمن معامله
در بسیاری از موارد معامله ای که صورت می گیرد به صورت نسیه خواهد بود و خریدار می تواند برای پرداخت سررسید آن را در زمان تعیین شده انجام دهد. تنها تا زمانی که در رسید ذکر شده باید پرداخت شود و قبل از آن نیازی نیست آن را بپردازد. بنابراین باید خریدار و فروشنده تا زمان مدت دار صبر کنند و اگر قبل از آن خریدار تقاضای ملک را داشته باشد فروشنده می تواند اینکار را انجام ندهد و تا زمان سررسید آن صبر کند.
چند حالت مختلف برای استرداد ثمن
در حالت اول معامله از طرف فروشنده یا خریدار باطل می شود و در این گونه شرایط فروشنده باید سعی کند ثمن را که قبلا از خریدار گرفته به او بازگرداند. در صورتی که فروشنده این مسئله را در نظر نگیرند باید خریدار به صورت قانونی آن را پیگیری کند. البته فراموش نکنید در صورتی می توان معامله را فسخ کرد که بتوان با یک اظهارنامه فرد مقابل را در جریان قرار داد.
در حالت دوم طرفین به میل خودشان قرارداد را بهم می زنند، بنابراین در این گونه شرایط رضایت دو طرف بسیار مهم است. البته فراموش نکنید که باید حتماً فرد خریدار به طور کامل مبیع و چیزی که مورد معامله است را به صاحب آن برگرداند و در صورتی که فروشنده وجهی را پرداخت نکند طرح ثمن از طرف خریدار قابل انجام است.
سومین مرحله که در استرداد ثمن لحاظ می شود این است که جنس مورد معامله در قرارداد آن چیزی نباشد که ذکر شده و هر فردی به جز فروشنده صاحب واقعی آن است.
شرایط یک معامله صحیح
هنگامی که یک معامله انجام می شود باید به یک سری مسائل توجه کرد و شرایط خاصی را برای آن در نظر گرفت. از جمله مواردی که مورد معامله قرار می گیرد شامل این است که سند قرارداد نباید در دست کسی دیگر باشد و صاحب آن باید حتماً خود فرد فروشنده باشد.
در صورتی که معامله ای انجام شود جزو قواعد خرید و فروش به شمار نمی رود و قراردادی که در این زمینه فراهم می شود تنها برای یک تعهد و به عنوان واگذاری مورد معامله ایجاد خواهد شد.
در صورتی که معامله دارای ملک است باید دقیقاً دارای متراژ دقیقی باشد و مساحت آن به صورت کامل در نظر گرفته شود که بعداً هیچ گونه مشکلی به وجود نیاید. در نتیجه می توان گفت چیزی که مورد معامله است باید به صورت کاملاً و دقیق مشخص شود که بعداً در آن ابهامی به وجود نیاید، در غیر این صورت چنین قراردادی باطل است.
طرفین چه زمانی می توانند معامله را باطل کنند و ثمن را پرداخت نکنند؟
در صورتی که فروشنده در زمان تعیین شده نتواند جنس را تحویل دهد خریدار می تواند هر زمان که لازم دانست معامله را فسخ کند. همچنین اگر فروشنده قصد داشت به هر طریقی خریدار رو فریب دهد به عنوان مثال در جنس خود زیادی اغراق کند یا به مثالی دیگر اگر خریدار بعد از تنظیم قرارداد پی برد که ملک متعلق به کسی دیگر است، فرد خریدار می تواند به راحتی معامله را باطل کند.
در صورتی که زمان خاصی درون قرارداد لحاظ نشود و سه روز از تنظیم آن گذشته باشد و فروشنده همچنان ملک را تحویل نداده باشد خریدار می تواند معامله را فسخ کند.
در نتیجه اگر که معامله وجود نداشته باشد، خرید و فروش فسخ خواهد شد. بنابراین باید حتماً مواردی که مورد معامله قرار می گیرد هویت مشخصی داشته باشد، همچنین هیچ گونه ابهامی نداشته باشد. به عنوان مثال اگر وزن مختصی دارد باید حتماً مشخص باشد و در زمان ایجاد معامله تمام شرط و شروط تعیین شود و اصلاً چیزی به حالت مجهول و مبهم نباشد.
تفاوت بین مطالبه نرخ معاملات و استرداد ثمن چیست؟
خیلی از افراد این دو موضوع را شبیه به هم می دانند ولی در صورتی که این دو کاملاً با هم متفاوت هستند. به طور مثال نرخ معامله از طرف فروشنده ایجاد می شود و تنها در بسیاری از موارد از آن استفاده می شود اما استرداد ثمن از طرف خریدار بوده که می تواند از طریق آن مبلغی را که واریز کرده پس بگیرد و همچنین خرید خود را باطل کند.
کلام پایانی
امیدواریم با خواندن مقاله بالا اطلاعات مفیدی را کسب کرده باشید. اگر نظر یا پیشنهادی در رابطه با ثمن هنگام معامله دارید، می توانید در بخش نظرات بنویسید. همچنین با راهنمایی کارشناسان مجموعه املاک داران می توانید ضمن خرید و فروش خانه و ویلا در اصفهان، در اجاره مسکن نیز استفاده نمایید. خوشحال می شویم این مطلب را با دوستان خود به اشتراک بگذارید و تجربیات خود را در این زمینه با ما و دیگر خوانندگان در میان بگذارید.
مجموعه املاک داران با عرضه فعالیت های وسیع در زمینه ساخت و ساز و خرید و فروش، بستر مناسبی را در حوزه املاک پدیدار کرده اند. این فعالیت ها شامل خرید و فروش آپارتمان در اصفهان، ثبت ملک به صورت رایگان، سرمایه گذاری، شراکت در ساخت و ساز، مشاوره حقوقی املاک، معامله پایا پای، تهاتر و غیره می شوند.
نحوه فروش ملک در صورت داشتن مستاجر چگونه است؟
خرید خانه با مستاجر چگونه است؟ خرید خانه در هنگام اجاره از جمله مواردی است که مستاجران به دلیل نداشتن آگاهی لازم در هنگام خرید آن دچار سردرگمی می شوند، بنابراین شناخت نکات حقوقی از این مشکلات جلوگیری خواهد کرد.
البته فراموش نکنید که فروش ملک در هنگام اجاره از لحاظ قانونی مشکلی ندارد، ولی در این بین بسیاری از موارد اختلاف و مشکلاتی بین فروشنده و خریدار یا مستاجر به وجود می آید به همین دلیل باید هنگام خرید و فروش ملک در زمان اجاره یکسری شرایط را در نظر گرفت که از ایجاد این مشکلات جلوگیری خواهد کرد. برای اینکه بیشتر با این موضوع آشنا شوید پیشنهاد می کنیم تا انتهای مقاله با املاک داران همراه باشید.
خرید خانه با مستاجر
طبق ماده ۴۹۸ قانون مدنی، موجر این امکان را دارد در مدت زمان اجاره، ملک خود را به فروش برساند. همچنین این نکته حائز اهمیت است که خرید و فروش ملک با مستاجر غیر قانونی نیست و در این مورد به رضایت مستاجر نیازی نیست. اگر ملک این گونه خرید و فروش شود در این صورت اجاره به جای خود باقی می ماند. پس خریدار جدید، قائم مقام مالک قبلی می شود و طرف قرارداد اجاره با مستاجر قرار می گیرد.
آیا عقد اجاره به قوت خود باقی است؟ آیا مالک می تواند ملکی که اجاره داده است را به فروش برساند؟
اگر ملک در حالی که مستاجر دارد به فرد دیگری انتقال داده شود اجاره مثل قبل به حال خود باقی می ماند مگر این مورد که موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خودش شرط کرده باشد. همین طور که از تعریف ماده بالا بر می آید، مالک این امکان را دارد هر وقتی که تمایل داشته باشد ملک خود را به فروش برساند و مستاجر این امکان را ندارد برای این کار مانع او شود.
اگر در قرارداد اجاره شرط شده باشد که در صورت فروش ملک، قرارداد اجاره فسخ می شود در این صورت مستاجر این وظیفه را دارد که فورا نسبت به خالی کردن ملک اقدام کنید و مستاجر نیز نمی تواند معترض باشد.
اگر به هر دلیلی مالک ملک تصمیم به فروش ملک خود بگیرد تکلیف مستاجر چیست؟
در زمینه خرید خانه با مستاجر، فروش ملکی که اجاره داده شده است برای مستاجر باعث بلاتکلیفی می شود و برای زمانی سردرگمی او را به دنبال دارد. بر اساس قانون مدنی و از نظر حقوقی در صورتی که ملک به فروش برسد قرارداد اجاره این امکان را دارد ادامه داشته باشد و فقط در صورتی که طرفین توافق کنند و مستاجر رضایت داشته باشد می تواند به ختم قرارداد منجر شود.
آن زمان که فروشنده و خریدار نسبت به تخلیه ملک با یکدیگر توافق داشته باشند باید با مستاجر هماهنگ کرده و در صورت تمام نشدن مدت اجاره باید مبلغی به عنوان خسارت به مستاجر پرداخت شود.
در مواردی هم شرایط تخلیه ملک در صورت درخواست مالک در قراردادها آورده می شود که در این صورت مستاجر باید ملک را با توجه به درخواست مالک تخلیه کند و به سبب توافق که بین آن ها صورت گرفته نیازی به پرداخت خسارت نیست.
امکان تخلیه مستاجر به دلیل فروش ملک
اول از همه باید این مورد بررسی شود که اجاره نامه به صورت عادی است یا رسمی. تخلیه مورد یا ملک اجاره در پایان زمان قرارداد، یکی از خصوصیت های مهمی است که در قانون رابطه بین موجر و مستاجر پیش بینی شده است.
در ماده ۳ قانون رابطه بین مالک و مستاجر در دو مدل اجاره نامه رسمی و عادی تمهیداتی را پیش بینی کرده اند. از جمله خصوصیاتی که در قانون روابط بین مالک و مستاجر وجود دارد، تخلیه کردن هرچه سریع تر ملک اجاره داده شده بعد از پایان مدت زمان آن است.
ماده ۳ قانون رابطه بین مالک و مستاجر تخلیه بسیار زود در اجاره نامه های رسمی و عادی را بیان کرده اند که در مدت یک هفته تخلیه ملک انجام خواهد شد.
چگونگی تخلیه مستاجر در فرض فروش ملک
در زمان خرید خانه با مستاجرین، خریدار جدید باید مبلغ ودیعه یا پول پیش را برای دادن دستور خالی کردن ملک به صندوق دادگستری واریز کند. به این معنی نیست که همواره در اکثر اوقات خریدار قائم مقام فروشنده در استرداد ودیعه است، زیرا این مورد که واریز ودیعه مستاجر به صندوق دادگستری امری ضروری است صرفاً برای استفاده خریدار جدید از مزایای دستور تخلیه به شمار می رود.
در نتیجه فرد مستاجر برای برطرف کردن بلاتکلیفی که دارد در مواردی مانند خرید و فروش ملک با مستاجر باید به موافقت سه جانبه دست پیدا کند یا با بررسی مبایعه نامه، به صورت کاملا محتاط نسبت به واریز اجاره ها به مالک جدید یا مالک قدیمی اقدام کند.
همچنین اگر این قصد را دارد شکایت بازستانی ودیعه خود را در دادگستری ثبت کند، باید در تعیین مالک قبلی یا مالک جدید اطمینان حاصل کند.
خرید و فروش ملک با مستاجر
اگر خرید و فروش ملک با مستاجر انجام شود و در زمان یا مدت اجاره مالک، ملک خود را به فروش برساند؛ در این صورت زمان تمام شدن مدت اجاره مستاجر، مبلغ ودیعه یا قرض الحسنه خود را موظف است از مالک قبلی درخواست کند یا مالک جدید؟
برای پاسخ به این سوال بهتر است بدانید که طبق ماده ۴۹۸ قانون مدنی مالک این امکان را دارد که در مدت زمان اجاره ملک خود را به فروش برساند. بنابراین خرید و فروش خانه به وسیله مستاجر اصلا کاری غیر شرعی و غیر قانونی به شمار نمی رود و به رضایت مستاجر نیازی نیست.
در این صورت اجاره به قوت خود باقی می ماند و لذا خریدار جدید قائم مقام مالک قبلی ملک می شود و طرف قرارداد اجاره و مستاجر قرار می‌گیرد. البته این نکته حائز اهمیت است که قائم مقام خریدار جدید در مورد حقوق و تعهداتی که مربوط به خود است عین مستاجر به شمار می رود. به عنوان مثال تعهد دادن به منظور تعمیرات و خسارت تاخیر در تحویل شبیه به مستاجر انجام می شود.
تکلیف مستاجر بعد از فروش ملک چیست؟
در زمانی که اخطار تخلیه صادر شود در زمان فروش ملک، مستاجر موظف است در زمانی که در اخطاریه برایش مقرر شده ملک موردنظر را تخلیه کند.
اگر این کار را انجام ندهد مالک به موجب اخطاریه موجود، این توانایی را دارد نسبت به گرفتن حق خود اقدام و از طریق مراجع قانونی موضوع پیش آمده را پیگیری نماید. اخطاریه های صادر شده اکثر اوقات 14 روز بعد از امضای قولنامه فروش صادر می شود و به اطلاع مستاجر رسانده می شود.
زیرا استفاده از اخطار برای تخلیه به منظور فروش ملک، فقط در این زمان و نسبت به قرارداد امکان پذیر است و این امکان وجود ندارد بعد از گذشتن مدت زیادی از قرارداد فروش از این اخطاریه استفاده شود.
نکته ای دیگر که در این موارد باید به آن توجه داشته باشید این است که اخطاریه موردنظر باید به صورتی تنظیم شود که فرد مستاجر حداقل 60 روز برای تخلیه و نقل مکان مهلت داشته باشد.
آیا مستاجر می تواند پیش از مورد خانه را تخلیه کند؟
هنگامی که بین مستاجر و مالک قراردادی بسته شود ولی اقدامی از سمت مالک انجام نشود، در این موقعیت مستاجر این توانایی را دارد قرارداد را فسخ کند و قانون تخلیه خانه قبل از موعد اجرا شود.
در صورتی که در قرارداد اجاره به این نکته اشاره شود که اگر مستاجر اجاره ماهیانه را در زمان مشخص شده پرداخت نکند، موجر این توانایی را دارد قرارداد اجاره را فسخ کند.
این نکته حائز اهمیت است که صاحب ملک حق اجرای قانون تخلیه خانه قبل از موعد را دارد. او در این صورت می تواند قرارداد را فسخ کند که به مستاجر بگوید ملک را تخلیه کن و قانون تخلیه خانه پیش از موعد اجرا شود.
انتقال قرار داد اجاره پس از فروش خانه اجاره داده شده
در صورتی که خرید خانه با مستاجر یا ملکی که اجاره داده شده به فروش برسد، باید یک اجاره نامه جدید از تاریخی که سند تنظیم شده و به نام مالک جدید انعقاد شود یا این موضوع ذکر شود که کلیه مفاد موجود در این این اجاره نامه به مالک جدید انتقال پیدا می کند.
این کارها باید در پشت برگه اجاره نامه قبلی انجام شود. همچنین این نکته را فراموش نکنید که این کار باید در حضور مستأجر، فروشنده، خریدار و همراه با دو شاهد در دفتر املاک انجام شود.
در صورت فروش خانه اجاره داده شده تکلیف ودیعه و اجاره بها چه می شود؟
حق دریافت اجاره بهای باقی مانده در مدت زمان اجاره یا حق گرفتن ودیعه از جمله حقوق دینی است که به عین مستاجر مربوط است. در زمان انتقال ملک این حق هم به تبع آن انتقال پیدا می کند و در قلمروی فرد خریدار قرار بگیرد.
خریدار جدید نیز این حق را دارد که طلب باقی مانده اجاره بها به همان اندازه و مبلغی که در اجاره نامه است پرداخت کند. حتی اگر اجاره بها یک دهم اجاره بهای عرفی باشد این کار باید انجام شود.
همچنین این نکته مهم است که اگر مستاجر هنوز ودیعه موردنظر را پرداخت نکرده باشد، حتما باید به مالک جدید ودیعه را پرداخت کند. در صورتی که کل بهای اجاره یکسال به وسیله مالک قبلی گرفته شده باشد، خریدار این امکان را ندارد مجدداً از مستاجر اجاره بخواهد.
همین طور نمی تواند به مالک قبلی برای گرفتن اجاره های مربوط به ماه های بعد از تاریخ مبایعه نامه درخواست کند، زیرا مالک، ملک را به صورت وضعیت فعلی خریده است.
نکاتی در مورد نحوه فروش خانه اجاره داده شده
فروش خانه اجاره ای از جمله اقدام هایی است که امکان دارد به وسیله هر مالکی اتفاق بیوفتد. از نظر قانون مالک این امکان را دارد هر زمانی که اراده کند ملک خود را به فروش برساند. با اینکه این کار کاملا قانونی و مجاز است، اما بعضی اوقات باعث دعاوی و اختلافات بسیاری بین طرفین می شود.
در این مقاله ما به شما کمک می کنیم که احتمال بروز این دسته اختلاف ها بسیار کمتر شود و در صورت مشاهده هر نوع اختلاف ملکی حقوقی در جریان باشید که چه عاقبتی در انتظار شما است.
همیشه به یک این توجه جدی زیادی داشته باشید: اگر مالکی هستید و می خواهید ملکی که اجاره داده اید را به فروش برسانید، حتما این موضوع را با خریدار یا کسی که صاحب جدید ملک است در میان بگذارید. زیرا اگر شما این موضوع را با شخصی که ملک را خریداری کرده در میان نگذاشته باشید، این امکان وجود دارد که به سادگی قرارداد نوشته شده را فسخ کند.
کلام پایانی
امیدواریم با خواندن مقاله بالا اطلاعات مفیدی را کسب کرده باشید. اگر نظر یا پیشنهادی در رابطه با خرید خانه مستاجر دارید، می توانید در بخش نظرات بنویسید.
همچنین با راهنمایی کارشناسان مجموعه املاک داران می توانید ضمن خرید و فروش خانه و ویلا در اصفهان، در اجاره مسکن نیز استفاده نمایید. خوشحال می شویم این مطلب را با دوستان خود به اشتراک بگذارید و تجربیات خود را در این زمینه با ما و دیگر خوانندگان در میان بگذارید.
مجموعه املاک داران با عرضه فعالیت های وسیع در زمینه ساخت و ساز و خرید و فروش، بستر مناسبی را در حوزه املاک پدیدار کرده اند. این فعالیت ها شامل مشاوره حقوقی املاک تلفنی، تهاتر ملک، خرید آپارتمان در اصفهان، سفارش خرید ملک در اصفهان، خرید زمین و خانه کلنگی در اصفهان، خرید ملک اصفهان، مشارکت در ساخت و اجاره روزانه باغ و ویلا در اصفهان غیره می شوند.