عرف تحویل ملک در پیش فروش آپارتمان

یکی از پراهمیت ترین مسائل در معامله ملک، عرف تحویل ملک در پیش فروش آپارتمان می باشد. از آنجایی که عرف تحویل ملک دارای دشواری های زیادی در معامله های مسکن است و به مرور زمان مشکلاتی ایجاد می کند بنابراین بهتر است که یک سری مسائل را در نظر بگیرید. برای اینکه در زمان خرید و فروش ملک به مشکل بر نخورید باید از تمام قوانین خرید و فروش ملک آگاهی کامل داشته باشید و بتوانید از آنها به نحو احسنت استفاده کنید. در این مقاله قصد داریم مطالبی را درمورد عرف تحویل ملک خدمت شما عزیزان ارائه دهیم. امیدواریم تا انتهای مقاله همراه ما باشید.

 قانون عرف تحویل ملک در پیش فروش آپارتمان

قانون عرف تحویل ملک در پیش فروش آپارتمان

بر اساس قانون های پیش فروش کردن ملک، در هر قرارداد باید صاحب رسمی زمین تعهد دهد ساختمانی که قرار بوده در آن ملک ساخته یا تکمیل شود را به صورت کامل تحویل می دهد و مالکیت آن به فرد پیش خریدار واگذار می کند. این قانون در مقررات ملکی، قرارداد پیش فروش ساختمان به حساب می آید. پیش فروشنده باید بر اساس قانون های ذکر شده بعد از شهرداری، کار تنظیم پروانه ساختمان را به اتمام رساند. همچنین باید شناسنامه فنی مستقلی برای هر واحد صادر شود که در این شناسنامه باید ملحقات و مشخصات کامل بیان شود.

بعد از تمام شدن کار شما باید برای مرحله تنظیم کردن قرارداد پیش فروش، از یک دفتر اسناد رسمی استفاده کنید. مشاوران املاک وظیفه دارند بعد از اینکه مذاکره های ابتدایی را انجام دادند طرفین معامله را برای تنظیم کردن قرارداد رسمی به دفتر خانه مورد نظر ارجاع دهند. مشاوران املاک خودشان نمی توانند قرارداد را تنظیم کنند اگر این کار را انجام دهند مجرم به شمار می آیند. بنابراین اگر سرمایه گذاران بدون اینکه سندی تنظیم کنند یا بدون اینکه مجوزی داشته باشند برای پیش فروش ساختمان اقدام کنند مجازات می شوند.

 صفر تا صد قوانین و عرف تحویل ملک در پیش فروش آپارتمان

 در عرف تحویل ملک هنگام پیش فروش و قرارداد پیش‌فروش باید موارد زیر را رعایت کنید:

• ‌ اسم و مشخصات طرفین حقیقی یا حقوقی قرارداد باید ذکر شود.
• ‌ مشخصات ثبتی پلاک و نشانی وقوع ملک باید مشخص باشد.
• باید دارای امکانات واحد ساختمانی مثل تعداد اتاق ها و مساحت و شماره طبقه و واحد و... باشد.
• مشخصه های فنی و معماری که واحد در آن ساخته می شود مثل مکان کاربری و زیر بنای ساختمان و مساخت کل، تعداد کل طبقه ها و واحدها، نوع مصالحی که در ساختمان استفاده شده، سیستم گرمایش و سرمایشی و شناسنامه فنی هر واحد در قیمت تاثیر می گذارد.
• قیمت یا عوض، تعداد قسط ها و نحوه پرداخت
• شماره قبض های اقساطی برای قیمت قطعی برای تحویل و انتقال
• تعیین زمانی برای تحویل ساختمان از قبل فروخته شده و تنظیم سند رسمی برای واگذاری
• تنظیم کردن قرارداد و مسئولیت خسارت ها
• پیش فروشنده باید در مراجع صادر کننده پروانه و تمام مراجع قانونی تعهد داشته باشد.
• داوران برای تنظیم قرارداد باید از طرف قوه قضایی معرفی شوند.

نکته هایی در عرف تحویل ملک در پیش فروش آپارتمان  که باید در تنظیم قرارداد به آن دقت داشته باشیم

برای تنظیم کردن قرارداد پیش فروش ملک و آپارتمان اول باید مشخصات و ویژگی های دو طرف مثل نام و تاریخ تولد، شماره ملی، آدرس و شماره تماس و غیره نوشته شود. همچنین باید مشخص شود که فروشنده چه سمتی دارد و آیا می تواند توانایی انجام معامله را انجام دهد؟ امکان دارد فروشنده مالک زمین و صاحب سند ملک هم باشد پس مساله مهم این است که بر اساس توافق هایی که برای سهم آپارتمان یا ملک انجام شده مشخص شود که آیا فرد فروشنده می‌ تواند ملک را انتقال دهد یا خیر.

اکثر مشکلات در این مدل قراردادها، به دلیل توجه نکردن خریداران به این نکته ها به وجود می آید. نکاتی مثل سند ملک قرارداد، ساخت و یا مشارکت، نحوه تقسیم بندی آپارتمان بین مالک و سازنده و… را به دقت بررسی و مطالعه نمی کنند. مردم گاهی این کارهای مهم را به مشاورانی که در بنگاه املاک هستند می سپارند زیرا  کار به تنهایی باعث اختلاف ها و سوتفاهم های زیادی می شود.

قبل از اینکه قرارداد ببندید به دفترخانه استاد رسمی مراجعه کرده و پلاک ثبتی ملک را چک کنید و از آخرین صاحب و وضعیت توفیقی و اینکه ملک ممنوع المعامله نباشد اطمینان حاصل کنید.

 بهای ملک  در عرف تحویل آپارتمان

بهای ملک  در عرف تحویل آپارتمان

قیمت ملک و نحوه پرداخت آن موضوع مهمی است که باید با تمرکز و جزییات بسیاری در بند قرارداد پیش فروش درج شود و نحوه پرداخت پول و پرداخت اقساط به صورت نقدی یا به صورت چک انجام گیرد. البته این نکته را در نظر بگیرید که باید تاریخ و زمان پرداخت در قرارداد ذکر شود. یکی از بهترین شیوه ها این است که خریدار باید قسمتی از مبلغ را بر اساس پیشرفت کار پرداخت کند و با نزدیک شدن و رسیدن مراحل بعدی زمانش در قرارداد ذکر می شود. خریدار باید اقساط خود را پرداخت کند و در صورتی که خریدار قسط هایش را پرداخت نکند فروشنده می تواند معامله را باطل کند یا خسارتی را به صورت روز شمار تعیین کند.

 سوالات مرتبط برای عرف تحویل ملک در پیش فروش آپارتمان

سوالات مرتبط برای عرف تحویل ملک در پیش فروش آپارتمان

تا اینجای مطلب سعی کردیم که تمام جزئیات مورد نیاز درباره عرف ملک در پیش فروش را به طور مفصل بیان کنیم. در ادامه نیز به چند سؤال رایج در این باره پاسخ خواهیم داد.

چگونه می توان فهمید ملک معامله شده واقعی است یا خیر؟

قبل از اینکه قرارداد ببندید باید به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کنید و مطمعن شوید که ملک موردنظر ممنوع المعامله نیست.

برای جلوگیری از بدقولی فروشنده برای تحویل آپارتمان، باید چه کاری انجام داد؟

یکی از بهترین روش ها برای جبران خسارات خریدار و ضمانت بهتر تعهدات ملکی، استفاده از خسارت تاخیر روزانه است که این خسارت طبق قیمت اجاره همان ملک محاسبه می شود.

امیدواریم این مطلب برای شما مفید بوده باشد. اگر نظر یا پیشنهادی در رابطه با عرف تحویل ملک دارید، می ‌توانید در بخش نظرات بنویسید. همچین با راهنمایی کارشناسان مجموعه املاک داران می ‌توانید ضمن خرید و فروش خانه و ویلا در اصفهان، در نحوه محاسبه قیمت آپارتمان نیز استفاده نمایید. برای بهره مندی از خدمات مجموعه املاک داران می توانید به صفحه اصلی مراجعه کرده و با همکاران ما در ارتباط باشید. خدمات مجموعه املاک داران شامل مشارکت در ساخت، مشاوره حقوقی املاک، خرید و فروش آپارتمان در اصفهان و غیره می شوند. 

برای هرگونه پیش فروش آپارتمان در اصفهان به سایت املاک داران مراجعه نمایید.

همچین سایت املاک داران بستری مناسب را برای ثبت ملک رایگان فراهم کرده است. با ارائه اطلاعات املاک خود و یا با پر کردن فرم آن می توانید ملک های خود را تبلیغ نمایید.

تهاتر قهری چیست؟

تهاتر قهری یکی از انواع معامله به صورت تهاتر و یا معاوضه است. اما تهاتر چیست؟ تهاتر به لحاظ لغوی به معنی تبادل و معاوضه دو دین است که برای طرفین ارزشمند است. تهاتر یک واقعه حقوقی بوده و در موارد مختلفی صورت می پذیرد. مثلا تهاتر ملک با ملک، تهاتر ملک با خودرو، تهاتر ملک با مصالح و غیره.

تهاتر یعنی مساوات و یکدیگر را تکذیب کردن که در اصطلاح حقوقی به معنی برطرف شدن دو دین (دین های دو طرف معامله) است که می توانند شی مثلی یا وجه نقد باشند. این دو دین تا اندازه ای هستند که بتوانند باهم برابری کنند.

اولین موضوعی که در تهاتر اهمیت می یابد این است که دو موضوع تهاتر باید با یکدیگر همجنس باشند.

در قانون مدنی از تهاتر به عنوان یکی از اسباب سقوط تعهدات یاد شده است. همچنین تهاتر یک واقعه حقوقی است و اراده طرفین قرارداد در آن هیچ نقشی ندارد. تهاتر به لحاظ حقوقی یعنی اجرای دو تعهد در مقابل هم، از مهمترین شروط این قرارداد این است که دو دین مورد معامله مسلم و معلوم باشد. در ادامه به شرایط و تحلیل قرارداد تهاتر قهری می پردازیم.

تهاتر قهری و مسائل حقوقی آن

تهاتر قهری چیست؟

نخستین سوالی که پیش می آید این است که در چه زمانی تهاتر قهری پیش می آید و چه چیز به این نوع از تهاتر می انجامد؟

در شرایطی که دو طرف معامله هم نسبت به یکدیگر طلبکار باشند و هم بدهکار. به این معنی که دو شخص هم نسبت به هم داین باشند و هم مدیون. هم متعهد باشند و هم متعهدله. تهاتر در شرایطی که به شخص محجوری بدهکار بوده و از قیم یا سرپرست او طلبکار باشید انجام شدنی نخواهد بود.

تهاتر قهری، بدون رضایت دو طرف حاصل می گردد. در این نوع تهاتر به حکم قانون، در صورتی که دو شخص نسبت به یکدیگر هم طلبکار شوند و هم بدهکار دین آنها در برابر هم ساقط می شود.

شرایط تهاتر قهری

شرایط تهاتر قهری

وحدت موضوع: برای به وجود آمدن تهاتر قهری دو دین باید موضوعی واحد داشته باشند. براساس ماده 296 باید موضوع دین های مورد تهاتر از یک جنس باشند. یعنی اگر دین یک طرف معامله خانه باشد و دین طرف دیگر مصالح، تهاتر قهری امکان پذیر نیست.

همچنین شرط وقوع تهاتر قهری این است که موضوع دو تعهدی که در معامله وارد می شوند کلی باشند. در صورتی که موضوع دو تعهد عین معین باشند تهاتر انجام نمی گیرد. به طور مثال اگر یکی از دو طلبکار درخواست یک خانه معین از دیگری کند تهاتر وقوع نمی یابد.

وحدت زمانی: یکی دیگر از شروط وقوع تهاتر قهری است. هر دو دین در تهاتر قهری باید حال و قابل وصول شده باشند. اگر زمان پرداخت دین ها مختلف باشد ولی تاخیر در تادیه یکی از دین ها پیش آید، تا زمان پرداخت دین دیگر سر برسد تهاتر انجام می شود، چراکه هر دو دین در زمان واحد حال و قابل وصول هستند.

وحدت مکان: یکی از شروط وقوع تهاتر قهری این است که مکان تادیه یکی باشد. به این منظور که اگر کسی با شخصی دیگر در شهر اصفهان بخواهد تهاتر ملک انجام دهد، مکان پرداخت دین دو طرف باید در اصفهان باشد. مثلا اگر پرداخت یک دین در اصفهان باشد و مکان پرداخت دین دیگری در تهران، تهاتر انجام نمیگیرد.

دین طرفین معامله به هیچ وجه نباید متعلق به شخص ثالثی باشد: تهاتر به هیچ وجه به ضرر اشخاص ثالثی که دارای حق ثابتی نسبت به موضوع دین هستند صورت نمی پذیرد. طبق ماده 299 قانون مدنی، در برابر حقوق ثابته اشخاص ثالث تهاتر انجام پذیر نخواهد بود و در نتیجه اگر موضوع دین به نفع شخص ثالثی نزد مدیون مطابق با قانون توقیف شود و سپس مدیون پس از این توقیف از دائن طلبکار شود، دیگر نخواهد توانست با استناد بر تهاتر از تادیه مال توقیف شده امتناع ورزد.

محقق و ثابت بودن دو دین در تهاتر: یکی دیگر از شروط وقوع تهاتر این است که هر دو دین مورد تهاتر محقق و ثابت باشند. اگر یکی از دین ها محقق و ثابت باشد ولی دین دیگری این چنین نباشد تهاتر قهری صورت نخواهد پذیرفت.

تهاتر

نکات مهم در تهاتر قهری

زمانی که دو دین موجل بوده ولی سررسیدشان یکی باشد، در اینکه بین آنها تهاتر واقع شود یا نه اختلاف هست. بعضی بر این عقیده اند که این نوع دین ها قابل تهاتر نیستند، اما بعضی هم در این مورد که تهاتر برای این دیون انجام گیرد نظراتی داده اند. ماده 296 با این نظر سازگاری بیشتری دارد.

هروقت اجل به سود بستانکار بوده و وی از اجل صرف نظر نماید، طلب او حال به شمار آمده و دینش قابل تهاتر خواهد بود.

تهاتر چه فوایدی دارد؟

اول به تاثیرات تهاتر می پردازیم. سقوط دین ها و تضامین آن از اثرات تهاتر قهری است. به این صورت که پس از تهاتر ذمه هردو مدیون بریء خواهند شد.

یکی از مهمترین فواید تهاتر این است که دو طرف در امنیت بیشتری به طلب خود خواهند رسید. تهاتر به معنای پرداخت دین است و اشخاص می توانند دیون خود را بپردازند. همچنین تهاتـر از پرداخت پیاپی دیون و صرف هزینه و زمان انجام تعهدات متقابل جلوگیری می کند.

تهاتر چه فوایدی دارد؟

تهاتر قهری یک مسئله حقوقی است!

تهاتر یک مسئله حقوقی است و در معاملات از این اصطلاح بیشتر به عنوان معاوضه یاد می شود، اما در کل یک مسئله حقوقی و قانونی است. در قانون مدنی از ماده 294 تا 299 به مسئله تهاتر اختصاص یافته است که به این مواد خواهیم پرداخت.

ماده 294

وقتی دو نفر در مقابل یکدیگر مدیون باشند بین دیون آنها به یکدیگر به طریقی که در مواد ذیل مقرر است تهاتر حاصل می شود.

ماده 295

تهاتر قهری است و بدون اینکه طرفین در این موضوع تراضی نمایند حاصل می گردد بنابراین به محض اینکه دو نفر در مقابل یکدیگر در آن واحد مدیون شدند هر دو دین تا اندازه ای که با هم معادله می نمایند به طور تهاتر برطرف شده و طرفین به مقدار آن در مقابل بکدیگر بری می شوند.

ماده 296

تهاتر فقط درمورد دو دینی حاصل می شود که موضوع آنها از یک جنس باشد با اتحاد زمان و مکان تادیه ولو به اختلاف سبب.

ماده 297

اگر بعد از ضمان مضمون له به مضمون عنه مدیون شود موجب فراغ ذمه ضامن نخواهد شد.

ماده 298

اگر فقط محل تادیه دینین مختلف باشد تهاتر وقتی حاصل می شود که با تادیه مخارج مربوط به نقل موضوع قرض از محلی به محل دیگری یا به نحوی از انحاء طرفین حق تادیه در محل معین را ساقط نمایند.

ماده 299

در مقابل حقوق ثابته اشخاص ثالث تهاتر موثر نخواهد بود و بنابراین اگر موضوع دین به نفع شخص ثالثی در نزد مدیون مطابق قانون توقیف شده باشد و مدیون بعد از این توقیف از داین خود طلبکار گردد دیگر نمی تواند به استناد تهاتر از تادیه مال توقیف شده امتناع کند. تهاتر قهری یک مسئله حقوقی است!

نتیجه گیری

در این مقاله ابتدا تهاتر و تهاتر قهری را معنی کردیم و سپس به تفسیر قواعد آن پرداختیم. تهاتر به عنوان یک مسئله حقوقی دارای معانی و شرایط دیگری است، اما در معامله و بحث خرید و فروش این اصطلاح معنی معاوضه می دهد. در بُعد حقوقی آن، اگر دو شخص در آن واحد به یکدیگر طلبکار و از هم بدهکار باشند و از پس بدهی خود برنیایند، با دستور قاضی و بدون در نظر گرفتن نظر طرفین رای به تهاتر قهری داده می شود.

در مجله املاک داران مباحث متفاوتی با موضوع تهاتر مطرح شده است که با جستجو در آن می توانید اطلاعات خود را در این باره گسترش دهید. اگر هم به مشاوره حقوقی در این زمینه و دیگر زمینه ها در معاملات ملکی احتیاج داشتید می توانید با تیم حقوقی ما در ارتباط باشید.

مجموعه املاک داران در زمینه های مختلفی خدمات بسیاری ارائه می دهد. این خدمات شامل ثبت ملک، مشاوره و سرمایه گذاری، خرید و فروش آپارتمان در اصفهان، سفارش خرید ملک و غیره می شوند.