انواع خیارات در معاملات ملکی

انواع خیارات در معاملات ملکی! لغت خیارات در معاملات ملکی به معنای حق مالی برای طرفین قرارداد است. در واقع هر دو طرف حق فسخ قرارداد را دارند و میتوانند شرط ضمن عقد لحاظ کنند. اگر در قرارداد این لغت بکار رود، مستاجر و مالک می توانند به تعهدات خود عمل نکرده و قرارداد را فسخ نمایند. دلیل استفاده از چنین قانونی برای کاهش ضرر و جبران خسارت به طرفین قرارداد می باشد.

به طور کلی دو نوع قرارداد در کشور ما وجود دارد. یکی عقد یا قرارداد جایز که هر دو طرف میتوانند هر زمان که بخواهند آن را فسخ کنند. و دیگری قرارداد لازم که بر اساس آن تنها در مواردی که قید شده میتوان برای فسخ اقدام نمود. بنابراین هنگامی که شما این بند خیار قرارداد را امضا کنید، به معنای پذیرفتن حق اختیاری فسخ قرارداد می باشد. خیارات دارای انواع متعددی از جمله خیار مجلس، خیار حیوان و غیره می باشد. با املاک داران همراه شوید تا با انواع خیارات در معاملات ملکی آشنا شوید.

 انواع خیارات در معاملات ملکی

انواع خیارات در معاملات ملکی

برای موفقیت در زمینه مشاور املاک یا خرید و فروش ملک باید اطلاعات کامل در زمینه حقوقی کسب کنید. همانطور که می دانید در معاملات ملکی یک قرارداد کتبی تهیه و تنظیم می گردد. این قرارداد به تعیین حق و حقوق هر یک از طرفین قرارداد می پردازد. خیار دارای انواع مختلفی می باشد که با ذکر آن میتوان برای خود حق فسخ معامله در شرایط خاص را ایجاد کرد. به دلیل وجود پیچیدگی معاملات ملکی، آشنایی با خیارات یک ضرورت به شمار می آید. بنابراین در این مقاله به شرح انواع آن می پردازیم:

خیار شرط

یکی دیگر از انواع خیارات در معاملات ملکی، خیار شرط می باشد. بر اساس این شرط مدت دار، هر یک از طرفین قرارداد این اختیار را دارند که زمان مشخصی را برای فسخ معامله ملکی تعیین کنند. اگر این زمان در قرارداد ذکر نشود، خیار شرط باطل اعلام می گردد. در خیار شرط هر دو طرف باید رضایت بدهند و در مورد زمان آن اتفاق نظر داشته باشند. برای مثال اگر مالک قول تعمیرات ملک طی یک ماه آینده را بدهد و عمل نکند، مشتری میتواند بر اساس خیار شرط معامله را فسخ کند.

و اما کاربرد خیار شرط در معاملات ملکی این است که خریدار و فروشنده ضرر نخواهند کرد. در حقیقت هر یک از طرفین در صورت هر گونه خسارتی میتوانند طی زمان تعیین شده به  فسخ قرارداد بپردازند. چنانچه قراداد شما شامل این بند شود، نیازی به مراجعه به شورای حل اختلاف نیست و معامله به راحتی فسخ می گردد.

 خیارات در معاملات ملکی

خیار مجلس

خیار مجلس همانطور که از نامش پیداست، به معنای حق لغو قرارداد حین جلسه معاملات ملکی می باشد. در حقیقت هر یک از طرفین قرارداد این حق را دارند که تا انتهای جلسه همه چیز را ملغی اعلام کنند. تنها زمانی خیار مجلس باطل می شود که شما از جلسه خارج شوید. بنابراین قبل از امضای قرارداد ملک بهتر است با انواع خیارات معاملات ملکی آشنا شوید.

به طور مثال ممکن است شما به عنوان فروشنده به دلایل متعدیدی از ادامه روند عقد قرارداد منصرف شوید. چنانچه مبلغی را به عنوان ودیعه از خریدار دریافت کرده باشید، برای استفاده از خیار مجلس باید هزینه را عودت دهید.

خیار غبن فاحش

خیار غبن فاحش بدین معناست که خریدار و فروشنده در صورت بروز هر گونه خسارت و ضرر مالی بسیار زیاد میتوانند معامله را به صورت یکطرفه فسخ کنند. بنابراین میتوانید ضمن نوشتن قراداد به این مورد اشاره کنید و در صورت لزوم آن را به صورت کتبی ذکر کنید.

و اما کاربرد خیار غبن در معامله ملکی چیست؟ به طور مثال ممکن است شما از قیمت ملک خود در بازار آگاه نباشید و آن را با مبلغی کمتر از ارزش واقعی به فروش برسانید. در چنین شرایطی میتوانید با استناد بر خیار غبن فاحش، معامله را ملغی اعلام کنید.

البته این خیار دارای شروطی می باشد و به سادگی قابل اجرا نیست. چرا که میزان فاحش بودن ضرر امری نسبی می باشد. یکی از شرط های اعمال این خیار، عدم وجود تعادل اقتصادی در معامله می باشد. این خیار معمولا در قراردادهای ملکی اسقاط گردیده و تنها در صورت دو طرف میتوان آن را به قرداد افزود.

خیار حیوان

در صورتی که قانون خیار حیوان در یکی از بندهای قرارداد ملکی ذکر شود، شما به عنوان مشتری حق فسخ قرارداد به مدت سه روز را دارید. یعنی تنها 3 روز پس از امضای قرارداد میتوانید نظر خود را عوض کرده و آن را فسخ کنید.

خیار عیب

بر اساس خیار عیب، هر دو طرف قرارداد این اختیار را دارند که در صورت هر گونه کم و کسری در قیمت ملک، معامله را فسخ نمایند. البته تنها زمانی می توانید قرارداد را فسخ کنید که واقعا مشکلی در معامله وجود داشته باشد. به طور مثال اگر فروشنده به پنهان کردن عیب ملک خود بپردازد و شما بعدا متوجه شوید، حق لغو قرارداد را دارید.

 خیار تدلیس

خیار تدلیس

خیار تدلیس، از پر کاربرد ترین انواع خیارات در معاملات ملکی به شمار می رود. واژه تدلیس به معنای فریب کاری می باشد. تدلیس به شما این اختیار را می دهد تا در صورت مواجهه با کلاهبرداری، معامله را لغو نمایید. به طور مثال اگر بعدا متوجه شوید که فروشنده ملک شما را فریب داده است، میتوانید معامله را لغو نمایید. البته به یاد داشته باشید که خیار تدلیس در قرارداد باید ذکر شود.

سعی کنید هنگام بستن قرارداد، تمامی وعده و وعیدهای طرفین را مکتوب نمایید. تنها در این صورت میتوان از فریب کاری و نیاز به خیار تدلیس جلوگیری نمود. تمام خیارات در معاملات ملکی قابل اسقاط هستند ولی در رابطه با خیار تدلیس اینطور نیست. همانطور که می دانید اسقاط کافه خیارات به معنای حق فسخ معامله می باشد. گاهی در قراداد با توافق طرفین تمامی خیارات اسقاط می شود ولی تدلیس همچنان پابرجا می ماند.

جمع بندی

استفاده از انواع خیارات در معاملات ملکی نیاز به آگاهی و اطلاعات کامل دارد. در واقع شما نمی توانید از تمامی خیارات استفاده کنید. بنابراین بهتر است از کارشناسان خبره در این زمینه کمک بگیرید و بعد به امضای قرارداد بپردازید. مشاوران املاک نیز باید برای موفقیت در حرفه خود به طور کامل با انواع خیارات آشنا شوند.

مجموعه املاک داران خدمات متعددی در زمینه خرید و فروش املاک به شما عزیزان ارائه می کند. در صورتی که می خواهید اطلاعات خود را در حوزه مشاوره املاک و موضوعات مرتبط گسترش دهید، به بخش مجله املاک داران مراجعه نمایید. برای بهره مندی از خدمات املاک داران می توانید به صفحه اصلی مراجعه فرمایید. خدمات مجموعه املاک داران شامل تهاتر، مشارکت در ساخت، خرید و فروش آپارتمان در اصفهان، خرید و فروش باغ و زمین کشاورزی در اصفهان، مشارکت در ساخت، مشاوره حقوقی املاک و غیره می شوند.

مواردی که باید در نحوه پرداخت پول در پیش خرید آپارتمان رعایت کرد

یک مساله مهم درون مراحل نحوه پرداخت پول در پیش خرید آپارتمان و پرداخت بیعانه به مشاور ملک است که مورد مهمی از مرحله های پرداخت مثل معامله مسکن است و بعد  از قرار داد مراحل نقل و انتقال و تنظیم اسناد انجام می شود.

برای هرگونه پیشفروش آپارتمان در اصفهان و مشاوره حقوقی املاک به سایت املاک داران مراجعه نمایید.

اگر دو طرف معامله آگاهی کامل از مراحل خرید و فروش داشته باشند بسیاری از پرونده های حقوقی هیچگاه تشکیل نخواهد شد و زمان و فروشنده و خریدار هم به هدر نخواهد رفت. به طور کلی انجام دادن معامله های مختلف در مورد مسکن سختی و پیچیدگی های زیادی دارد که باعث به روز آمدن مشکلاتی برای شما می شود.

به همین خاطر باید برای جلوگیری از هر اتفاق بدی در این زمینه، از قوانین و مرحله های انجام کار آگاه باشید. امروزه روش های جدیدی برای پرداخت به وجود آمده است و بیشتر از روش های قبلی مورد اعتماد است و مردم با آرامش خاطر بیشتری به خرید و فروش مسکن و املاک خود می پردازند. در این مقاله قصد داریم مطالبی را درمورد نحوه پرداخت پول در پیش خرید ملک برای شما عزیزان ارائه دهیم. امیدواریم تا انتهای مقاله همراه ما باشید.

نحوه پرداخت پول در پیش خرید آپارتمان

نحوه پرداخت پول در پیش خرید ملک و پرداخت هزینه بسیار مهم است؛ زیرا در کشورمان قوانین مشخصی برای خرید خانه وجود ندارد و تمام معامله هایی که به املاک ربط داشته  باشند به صورت توافق طرفین امکان پذیر است. اما این را فراموش نکنید که معامله های ملکی مشکلات زیادی دارند که اگر شما با این معاملات آشنا نباشید ممکن است ضررهای جبران ناپذیری برای شما به وجود بیاید. یکی از این روش های نا امن، نحوه غیر صحیح پرداخت است که می تواند دردسر های زیادی را برای شما ایجاد کند.

 نحوه پرداخت پول در پیش خرید آپارتمان

طریقه پرداخت پول در پیش خرید آپارتمان مربوط به رهن و اجاره

در رهن و اجاره ملک، در صورتی که فردی قصد انتخاب ملک را داشته باشد باید مبلغی را به عنوان بیانه به مشاور املاک بدهد. این مبلغ معمولا میانگین ۲۵ درصد از مبلغ کل است که اگر دو طرف معامله راضی باشند مبلغ می تواند تغییر کند.

همچنین باقی مانده هزینه، در زمان گرفتن کلید و بعد از انجام معامله طبق قول نامه ای نوشته و پرداخت می شود. برای اینکه بتوانید قول نامه را تنظیم کنید حتما به شناسنامه یا کارت ملی نیاز دارید. بعد از انجام این کارها تنها کافیست که بنگاه دار از قول نامه سه کپی تهیه کرده و دوتای آن ها را به طرفین دهد همین‌ طور یکی را پیش خود نگه دارد.

 نحوه پرداخت پول در پیش خرید آپارتمان های وام دار به چه صورت انجام می شود ؟

نحوه پرداخت پول در پیش خرید آپارتمان های وام دار به چه صورت انجام می شود ؟

طریقه پرداخت پول در پیش خرید ملک، برای یک سری از املاکی که دارای وام هستند با بقیه املاک متفاوت است. ممکن است این سوال برای شما به وجود بیاید که منظور از مسکن هایی که وام دارند چیست؟ ملک هایی که وام دارند در دسته املاکی هستند که فروشنده برای خرید این املاک وام دریافت کرده است.

قبل از تسویه کامل وام قصد دارد آن ملک را بفروشد اما چون فرد فروشنده آن ملک را با کمک وام خریده است سند آن ملک یا مسکن در گرو بانک بوده و تا زمان تمام شدن اقساط آن سند در بانک می ماند و نمی ‌تواند به فرد دیگری انتفال پیدا کند. برای اینکه بتوانید این گونه ملک ها را به فروش برسانید دو راه پیش روی شماست اولین راه این است که شما می‌ توانید ملک  مورد نظر را به صورت قول نامه ای به فروش برسانید و دومین راه این است که با فروختن خانه تمام اقساط بانک را پرداخت کنید و سند ملک را از گرو بانک آزاد کنید.

 نحوه پرداخت پول در پیش خرید آپارتمان، مواردی که باید در آن رعایت کرد

البته این نکته را هم در نظر بگیرید که استفاده از راه دوم به صرفه نیست و خیلی کم استفاده می شود. یک راه دیگر در این بین برای شما وجود دارد که به انتقال وام مربوط می شود این گونه است که خریدار و فروشنده باید هر دو به بانک مورد نظر مراجعه کنند و با پر کردن فرم های مربوطه وام را از فروشنده خانه به خریدار انتقال دهند. در این روش فرد خریدار بخشی از مبلغ را به فروشنده می دهد و مابقی را هم به صورت قسطی به بانک می پردازد. باید به این نکته هم توجه داشته باشید که در زمان انتقال وام 1 تا 10 درصد از کل مبلغ وام قابل پرداخت بوده که مبلغ پرداختی از کل وام کم می شود.

در نتیجه برای پیش خرید آپارتمان بهتر است که با انجام توافق های اولیه، قول نامه را امضاء کرده و سپس یک مبلغ به عنوان بیعانه پرداخت کنید. در این حین سه قسمت اصلی انجام می گیرد که در مرحله اول باید بیعانه و تاریخ را تنظیم کنید سپس در مرحله دوم هزینه را پرداخت کرده و ملک را تحویل بگیرید. البته ناگفته نماند که شما می توانید مانده پول را در محضر و در زمان انتقال سند نیز پرداخت کنید.

 سؤالات متداول در رابطه با نحوه پرداخت پول در پیش خرید آپارتمان

سؤالات متداول در رابطه با نحوه پرداخت پول در پیش خرید آپارتمان

تا اینجای مطلب سعی کردیم که تمام جزئیات مورد نیاز درباره طریقه پرداختن پول در پیش خرید ملک را به طور مفصل بیان کنیم. در ادامه نیز به چند سؤال رایج در این باره پاسخ خواهیم داد.

پیش فروش یا پیش خرید چیست؟

به یک سری از ملک هایی که قبل از اینکه قابل استفاده و سکونت باشند فروش می روند، پیش فروش و به ملک هایی که قبل از کامل شدن خریداری شود، پیش خرید گفته می شود.

 پیش‌ خرید کردن یک ملک سودآور است؟

بله. چون ملک مورد نظر کامل نشده قیمت آن از یک ملک کامل کمتر خواهد بود.

امیدواریم با خوانئن مقاله بالا اطلاعات مفیدی را کسب کرده باشید. اگر نظر یا پیشنهادی در رابطه با پیش خرید ملک دارید، می ‌توانید در بخش نظرات بنویسید. همچنین با راهنمایی کارشناسان مجموعه املاک داران می ‌توانید ضمن خرید و فروش خانه و ویلا در اصفهان، در نحوه پرداخت پول در پیش خرید نیز استفاده نمایید. برای بهره مندی از خدمات املاک داران می توانید به صفحه اصلی مراجعه کنید. خدمات مجموعه املاک داران شامل خرید و فروش آپارتمان در اصفهان، تهاتر، مشارکت در ساخت، خرید زمین کشاورزی و باغ در اصفهان و غیره می شوند.ظ

کمیسیون ماده 100 شهرداری چیست؟

در همه جای دنیا برای شروع ساختمان سازی نیاز به اعمال یکسری قوانین دولتی وجود دارد. از جمله این قوانین در کشور ما می توان به قوانین مربوط به شهرداری اشاره کرد. اگرچه گاهی قانون دست و پاگیر به نظر کمی رسد، اما رعایت نکردن اغلب آن ها می تواند خطرات و عواقب بساری را برای دیگران ایجاد نماید. در ادامه مقاله به کمیسیون ماده 100 شهرداری می‌پردازیم.

در حوزه ساختمان نیز فراوانند قوانینی که اگر رعایت نشوند دود آن بیشتر به چشم اطرافیان و همسایه ها می رود. اگر چه ممکن است عدم رعایت این قوانین برای سازنده مهم و سودآور باشد اما زمانی که برای دریافت پایان کار به شهرداری مراجعه می کند با مشکل مواجه شده و به کمیسیون ماده 100 شهرداری به جهت تخریب و یا جریمه راهنمایی می شود.

لذا بهتر است برای آشنایی بیشتر با این دسته از قوانین با مشاوره حقوقی مسکن در املاک داران مشورت نمایید. در ادامه تعدادی از این موارد را به تفصیل بیان خواهیم کرد.

 کمیسیون ماده 100 شهرداری چیست

کمیسیون ماده 100 شهرداری

ماده 100 شهرداری در سال 1334 به ثبت رسید. این کمیسیون در شهرداری و به جهت بررسی تخلفات ساختمانی ناشی از عدم رعایت ضوابط شهرسازی و ایمنی تشکیل می شود. این کمیسیون از 11 تبصره تشکیل شده است و اعضای شرکت کننده در آن 4 نفر هستند.

پس اگر تخلفاتی که در ادامه به آن ها اشاره می شود صورت بگیرد، شهرداری اجازه تخریب و یا جریمه ندارد و فقط می تواند کار را متوقف نموده تا پرونده ساختمان در کمیسیون ماده 100 مطرح شده و پس از نتیجه گیری درباره آن، برخورد مناسب با فرد متخلف صورت گیرد.

اعضای کمیسیون ماده 100

کمیسیون ماده 100 با حضور افراد زیر و در محل شهرداری برگزار می شود.

• نماینده شهرداری
• نماینده شورای شهر
• نماینده دادگستری
• نماینده فرمانداری

در این جلسه که قانونا مجزا از شهرداری است و فقط در شهرداری برگزار می شود، نفرت دو، سه و چهارم حق رای دارند و نفر اول یا نماینده شهرداری فقط برای ارائه توضیحات و به عنوان ناظر، حضور پیدا می کند.

متن ماده 100 قانون شهرداری

متن صریح ماده 100 قانون شهرداری ها یادآوری می نماید که مالکان اراضی و املاک واقع در شهر و یا محدوده آن باید قبل از اقدام به ساخت و ساز، عملیات عمرانی و یا تفکیک اراضی، از شهرداری مربوطه پروانه ای را اخذ نمایند.

برطبق این قانون مامورین شهرداری می توانند اگر مغایرتی را در عملیات ساختمانی با پروانه کشف نمودند و یا حتی متوجه شدند مالک اقدام به دریافت پروانه نکرده است، همچنین هر یک از موارد بالا رعایت نشده باشد، می توانند اقدام به تعطیلی کار نموده و موضوع را به شهرداری گزارش دهند.

 در ادامه و به علت جلوگیری از تکرار بیش از حد هرکدام از یازده تبصره را در مورد تخلف ایجاد شده توضیح خواهیم داد.

تخلفات مورد بررسی در ماده 100

کمیسیون ماده 100 شهرداری فقط به مواردی چون تخلف در عملیات ساختمانی در شهر یا خارج از شهر نمی پردازد بلکه می تواند درباره موارد زیر نیز اظهار نظر نماید.

ساختمان سازی بدون پروانه:

از آنجائیکه دریافت مجوزت قانونی برای ساختمان سازی یک امر لازم و واجب است، پس اگر قصد خرید و فروش زمین و خانه کلنگی در اصفهان را دارید بهتر است قبل از اقدام، شرایط قانونی برای شروع ساخت و ساز را بررسی نمایید.

بسیاری از افراد تصور می کنند که اگر ملک کلنگی را خریداری نموده و بر روی آن اقدام به ساخت و ساز نمایند، مشکلی پیش نخواهد آمد، مخصوصا چون قبلا در این مکان ساختمانی وجود داشته است این حدس و گمان قوی تر نیز می شود.

اما باید یادآوری شود که هرنوع ساختمان سازی و یا نوسازی، چه در زمین عادی باشد یا خانه ای که از قبل ساخته شده بوده، نیاز به اخذ مجوز از شهرداری منطقه را دارد. و در غیر این صورت می تواند اشخاص را با مشکلات عدیده ای روبه رو نماید، که از آن دسته پرداخت جریمه و یا تخریب ساختمان است.

تبصره 1ماده 100 قانون شهرداری ها عنوان می دارد که اگر پرونده به دلیل رعایت نکردن هر یک از موارد مذکور به کمیسیون ارجاع داده شود، به مالک یا ذی نفع فرصت داده می شود تا ظرف مدت ده روز دفاعیات خود را کتبا به کمیسیون ارسال نماید و در صورت عدم ارسال در این مدت، در مدت یک ماه بعد تصمیم بدون در نظر گرفتن دفاعیات گرفته خواهد شد.

برطبق این تبصره اگر شهرداری پس از یک هفته از زمان جلوگیری از ادامه کار، موضوع را به کمیسیون نبرده و تصمیمی اتخاذ ننماید، کمیسیون به تقاضای ذی نفع به موضوع رسیدگی می نماید.

در نتیجه اگر تصمیم کمیسیون بر قلع و تخریب بنا باشد، مهلت مناسبی که از دو ماه متجاوز نخواهد بود تعیین می شود. لذا اگر مالک در مهلت مقرر اقدام به تخریب ننمود، شهرداری وارد عمل شده و با هزینه ای که مالک مجبور به پرداخت آن است، تخریب را انجام خواهد داد.

طبق تبصره 4 ماده 100 قانون شهرداری ها، در مورد احداث بدون پروانه ساختمان، اگر اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی در بنا رعایت شده باشد، کمیسیون می تواند جریمه ای معادل یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی به ازای هر مترمربع، در نظر بگیرد.

 کمیسیون ماده 100 شهرداری چیست

حذف پارکینگ:

در چند دهه اخیر مالکیت خودرو تقریبا برای تمام خانواده ها یک امر ضروری شده است. این موضوع باعث می شود تا شهرداری در ساخت و سازهای جدید به موضوع وجود یا عدم وجود پارکینگ حساسیت بیشتری نشان دهد.

اگر به هر دلیل فرد سازنده پارکینگ را در نقشه ها اعمال نکرده و یا پس از شروع به ساخت، پارکینگ را حذف نماید، جزء تخلفات شهرداری محسوب شده و به کمیسیون ماده 100 ارجاع داده می شود. حتی گاهی ممکن است پارکینگ ساخته شود اما بنا به دلایلی قابل استفاده نباشد. در این صورت باز هم تخلف صورت گرفته است.

تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداری ها، جریمه ای معادل حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان به ازای هر مترمربع فضای از بین رفته پارکینگ در نظر گرفته می شود.

عدم وجود استحکام بنا:

کشور ما ایران از جمله مناطقی در جهان است که از خطرات و بلایای طبیعی متاثر بوده و هست. این بلایا مخصوصا زمانی که به صورت زلزله یا سیل نمود پیدا می کنند می توانند خسارات جبرن ناپذیری را به منازل مسکونی وارد نمایند.

یکی از موارد بسیاری مهم در ساختمان سازی نیز وجود استفاده از روش اسکلت بندی مناسب و همچنین مصالح با کیفیت برای کاهش عوارض ناشی از این بلایا است. لذا در جریان کار و یا انتهای ساختمان سازی مهندسین ناظر و کارشناس شهرداری باید این استحکام را تایید نمایند.

در صورتی که ایمنی و استحکام کافی در ساختمان وجود نداشته باشد، مسئله در کمیسیون ماده 100 شهرداری مطرح شده و همه چیز به تصمیم افراد حاضر موکول می شود.

 کمیسیون ماده 100 شهرداری و رعایت قوانین و اصول ساخت و ساز

تجاوز به معابر شهری:

در مواقعی که مالک برای شروع ساختمان سازی اقدام به تهیه پروانه ننماید، عقب نشینی های لازم را رعایت نکند، اقدام به نوسازی و بازسازی ملک قبلی نماید و یا در هر صورت در ساخت ساز خود به پیاده رو و یا معابر عمومی تجاوز نماید، تخلف صورت گرفته به کمیسیون ماده 100 شهرداری ارجاع داده می شود.

این موارد عملا زمانی که دیوار قبلی ملک تخریب نشده باشد و یا نوسازی بدون تخریب سایر قسمت های خانه و با اضافه ساخت صورت گیرد، بیشتر دیده می شود.

لازم به ذکر است که اگر در مرحله دریافت پروانه ساختمانی و یا زمان نوسازی خانه میزان "بر" ملک مشخص نشده باشد و یا افراد به آن بی توجهی نمایند در آینده خطرات و مشکلات زیادی را برای آن ها در پی خواهد داشت.

یکی از مواردی که باز هم می تواند ساختمان سازی را دچار مشکل نماید، خرید و فروش ملک موروثی است. در بسیاری از این معاملات به علت وجود دو یا تعداد بیشتری وارث به عنوان مالک، اختلافات زیادی هم وجود دارد.

لذا ممکن است مقدار عقب نشینی ملک و یا تخلفات گذشته ساختمانی آن نادیده انگاشته شود و در آینده مالک جدید را هنگام دریافت سند و یا موارد دیگر دچار مشکل کند.

پس بهتر است در هنگام انجام این چنین معاملات به مشاور املاک باتجربه در املاک داران مراجعه نمایید تا با در نظر گرفتن تمامب جوانب کار، معامله ای صحیح و قراردادی مطمئن صورت پذیرد.

نکته مهم در تعیین میزان عقب نشینی ها و همچنین جلوگیری از تجاوز به حریم معابر آن است که حتما پیش از انجام معاملات به شهرداری مراجعه نموده تا متوجه شوید که طرح های موجود چه مقدار از متراژ ملک را در بر گرفته اند. همچنین فوریت طرح را بررسی نمایید.

گاهی شهرداری طرحی را برای محله یا کوچه در نظر گرفته تا برطبق آن، معابر را تعریض نماید و یا حتی یک معبر جدید را ایجاد کند؛ در این صورت فوریت طرح بسیار مهم است. اگر این طرح مهم و فوری باشد، شهرداری حاضر به پرداخت هزینه و خرید آن مقدار از متراژ زمین که از بین می رود خواهد بود. اما در غیر این صورت تا زمانی که مالک نیاز به نوسازی و یا تجدید بنا نداشته باشد، می تواند همام میزان نتراژی که در اختیار دارد را حفظ نماید و مجبور به عقب نشینی نیست.

 کمیسیون ماده 100 شهرداری و عدم وجود استحکام بنا و تجاوز به معابر عمومی

تبصره 6 ماده 100 قانون شهرداری ها، در مورد این تجاوز به معابر بحث کرده و موارد فوق را بیان می کند.

اضافه ساخت یا تراکم:

در صورتی که بر روی ملک قبلی یا کلنگی شروع بع ساخت و ساز بدون دریافت مجوز از شهرداری نمایید و یا حتی بر روی زمین خود بیشتر از آنچه در پروانه ساختمانی در نظر گرفته شده ساختمان بسازید، گرفتار مشکل اضافه ساخت شده اید.

گاهی در پروانه ساختمانی برای ساخت بنا شکست در طبقه آخر معین می شود ولی سازنده به این مورد توجه نمی کن و یا حتی ممکن است از متراژی که به عنوان زیربنا داده شده است تخلف نماید؛ در این صورت باز هم در انتهای کار و دریافت پایان کار ساختمان به مشکل برخورد خواهد کرد.

کمیسیون ماده 100 در این مورد و برحسب شرایط جریمه و یا تخریب و عقب نشینی در مقدار ساخت را لازم می داند.

در مواقعی امکان دارد که ضرورتی برای تخریب وجود نداشته باشد در این صورت طبق تبصره 2 ماده 100 قانون شهرداری ها مالک مجبور به پرداخت جریمه می شود. این جریمه بر اساس ارزش ملک تعیین خواهد شد.

 بدین صورت به ازای هر مترمربع از بنای بدون مجوز مسکونی، معادل یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان باید پول به حساب شهرداری واریز گردد. ( این جریمه طبق قانون نباید از یک دوم ارزش معاملاتی ساختمان کمتر و از سه برابر ارزش معاملات بیشتر باشد).

اما بر طبق تبصره 3 ماده 100 قانون شهرداری ها اگر ملک جزء اراضی تجاری، صنعتی، اداری و مانند این ها باشد مقدار جریمه، با توجه به موقعیت مکانی ملک نباید کمتر از دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان و یا بیش از چهار برابر این ارزش باشد.

لذا در صورتی که مالک از پرداخت جریمه خودداری نماید، رای تخریب صادر خواهد شد.

تخلف مهندس ناظر:

طبق تبصره 7 ماده 100 قانون شهرداری ها، مهندسین ناظر مکلفند بر روند ساختمان سازی و رعایت اصول بر طبق پروانه ساختمانی نظارت نمایند. این نظارت نه تنها در ابتدا و جریان کار است بلکه تا زمان دریافت پایان کار ساختمان نیز ادامه دارد.

گاهی ممکن است به خاطر سهل انگاری یا کوتاهی مهندس ناظر در مطابقت شرایط مندرج در پروانه ساختمانی با انچه به واقع در ساخت و ساز روی می دهد، ملک دارای تخلف شده باشد. این مشکلات به عمد یا سهو اگر توسط مهندس ناظر اتفاق بیافتد می تواند کار پرونده ساختمان را تا کمیسیون ماده 100 شهرداری پیش ببرد.

اگرچه در نهایت کار، عدم توجه یا  عدم گزارش این تخلفات به شهرداری و یا حتی کتمان، عملیات ساختمان سازی را متوقف می کند، اما گزارش این تخلف به نظام مهندسی برای ایشان نیز دردسر ساز خواهد شد.

همچنین با توجه به اهمیت موضوع تخلف مهندس ناظر می تواند به 6 ماه تا 3 سال محرومیت از کار و در صورت تکرار تخلفی که منجر به تخریب ساختمان شود، به حداکثر مجازات محکوم شود.

شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی، این محکومیت را در پروانه مهندس درج نموده و حتی در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار اعلام می دارد.

در این مواقع اگر مامورین شهرداری که بر ساختمان نظارت داشته اند نیز از اعلام تخلف خودداری نمایند، طبق قوانین متخلف شناخته شده و با آن ها نیز برخورد قانونی خواهد شد.

عدم رعایت نوع کاربری:

یکی از موارید که حتما در پروانه ساختمانی درج خواهد شد، نوع کاتربری ملک مذکور است. نوع کاربری به نوع استفاده از ملکگفته می شود. به بیان دیگر امکان استفاده از ملکی که کاربری آن مسکونی ذکر شده است به عنوان محلی برای راه اندازی کسب و کار وجود ندارد.

پس نمی توان برخلاف کاربری که در پروانه ساختمانی درج شده است، ساختمان دیگری ساخته شده و یا حتی به عنوانی دیگر از آن استفاده کرد. در این زمان نیز ماده صد شهرداری حکم به تعطیلی محل و تغییر کاربری به همان نوعی که در پروانه آمده است خواهد داد.

عدم رعایت اصول ایمنی و فنی:

 یکی دیگر از مسائلی که ممکن است کار را به کمیسیون ماده 100 شهرداری بکشاند، عدم رعایت اصول فنی و ایمنی است که توسط مهندسین ناظر گزارش می شود.

بر اساس تبصره 8 ماده 100 قانون شهرداری ها، دفاتر اسناد رسمی وظیفه دارند برای انجام معامله قطعی، گواهی پایان کار و در صورت ناتمام بودن عملیات ساختمانی، گواهی عدم تخلف را تا تاریخ انجام معامله، که توسط شهرداری صادر شده است، از فروشنده بخواهند.

در مورد املاکی که قبل از تاریخ تصویب تبصره 6 الحاقی به قانون ماده 100 در تاریخ 24/11/1355 برایشان معامله ای صورت گرفته است، و در صورتی که معامله برای کل پلاک ثبتی نبوده است، دریافت گواهی پایان کار الزامی نیست.

تبصره 9؛ ساختمان هایی که پروانه ساختمانی آن ها پیش از تاریخ نصویب نقشه جامع شهری صادر شده باشد، از شمول تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداری ها معاف هستند.

لازم به ذکر است که رای کمیسیون ماده 100 شهرداری، قابلیت اعتراض نیز دارد و بر طبق تبصره 10 ماده 100 قانون شهرداری ها، اگر شهرداری یا وکیل او طی مدت ده روز اعتراض نماید، مراتب مجددا در کمیسیون ماده 100 که اعضای آن با قبل متفاوت باشند بررسی خواهد شد. لذا این رای قطعی خواهد بود.

تبصره 11؛ همانطور که ذکر شد ارزش معاملاتی ساختمان در تعیین جریمه ها بسیار موثر است. لذا برای تعیین این ارزش آئین نامه ارزش معاملاتی ساختمان توسط شهرداری تهیه شده و پس از تصویب انجمن شهر لازم الاجرا است. این آئین نامه سالی یک بار به دلیل تغییر قیمت ها بازبینی و تجدید نظر خواهد شد.

 کمیسیون ماده 100 شهرداری و عدم رعایت اصول و نوع کاربری

سایر تخلفات ساختمانی

• تفکیک زمین بدون اخذ مجوز یا برخلاف قانون
• تفکیک یک واحد ساختمانی بدون مجوز
• ایجاد تغییرات در آپارتمان
• تفکیک اعیانی تجاری بدون مجوز
• تغییر نوع استفاده از باغ
• تبدیل پارکینگ به واحد تجاری یا مسکونی
• ساختمان سازی در اراضی فاقد کاربری
• احداث ساختمان در مناطق ممنوعه
• ساختمان سازی خارج از ارتفاع درج شده در پروانه ساختمانی
• ساخت بالکن یا تراس
• اشراف به ساختمان های مجاور

سایر موارد در کمیسیون ماده 100 شهرداری

• در صورتیکه دفاعیه ذینفع به کمیسیون ماده 100 شهرداری ظرف مدت مشخص ارائه شود، این کمیسیون بدون حضور مالک یا ذینفع برگزار خواهد شد.
• در صورتیکه نیاز به ارائه توضیحات توسط مالک وجود داشته باشد، در این جلسه از ایشان نیز دعوت می شود.
• در صورتیکه مالک یا ذینفع به رای کمیسیون ماده 100 شهرداری اعتراض داشته باشد می تواند ظرف مدت ده روز و به صورت کتبی این اعتراض را اعلام نماید.
• اگر اعتراض به رای کمیسیون نتوانست کارساز باشد، امکان رسیدگی مجدد به پرونده در دیوان عدالت اداری، به استناد ماده 10 قانون دیوان عدالت وجود دارد. این زمان برای ارائه دادخواست در مورد افراد مقیم کشور سه ماه و برای ایرانیان خارج از کشور شش ماه است.

در هر صورت بهتر است اگر پرونده ای به نام شما و ساختمانی که در حال احداث آن هستید به کمیسیون ماده 100 ارجاع داده شده است از مشاوره حقوقی مسکن در املاک داران و کسانی که در این مورد تجربه کافی دارند، یاری بجویید تا خدای ناکرده بر اثر عدم اطلاع از قوانین حقتان ضایع نشود. همچنین با بهره بردن از مقالات حقوقی وب سایت املاک داران یا استفاده از صفحه خرید و فروش خانه در اصفهان می توانید با مشاوران این مجموعه تماس گرفته یا به آدرس وب سایت مراجعه نمایید.

برای هرگونه خرید و فروش و رهن و اجاره آپارتمان در اصفهان به سایت املاک داران مراجعه نمایید.

نکات فنی نقشه آپارتمان که باید قبل از خرید به آن توجه شود!

هنگامی که برای بازدید از یک ملک یا آپارتمان مراجعه می کنید، باید به یک سری مسائل دقت ویژه ای داشته باشید. در غیر این صورت ممکن است پس از خرید ملک پشیمان شوید و دیگر راه بازگشتی وجود ندارد. در صورتی که از قواعد و نکات فنی نقشه آپارتمان آگاه باشید، آرامش خاطر خود و خانواده در طولانی مدت را تضمین خواهید نمود. با املاک داران همراه باشید تا نکات فنی نقشه آپارتمان که باید قبل از خرید به آن توجه شود را برای شما شرح دهیم:

1. به موقعیت آپارتمان دقت کنید!

یکی از اولین نکاتی که هنگام خرید آپارتمان باید به آن توجه داشته باشید، موقعیت آن می باشد. در صورتی که آپارتمان مورد نظر شما در محلی پر رفت و آمد واقع شده باشد، باید انتظار روزهای شلوغی را در آینده داشته باشید.

به طور مثال وجود مکان های عمومی مثل مدرسه، بیمارستان، رستوران و ساختمان پزشکان میتواند باعث شلوغی آن منطقه شود. مشکلاتی که در چنین مناطقی با آن روبرو می شوید، عدم وجود جای پارک برای خودرو میهمان و سر و صدای زیاد می باشد. پس اگر به دنبال خرید آپارتمان در منطقه ای آرام و دنج هستید، باید قبل از خرید موقعیت آن را بررسی کنید.

نکات فنی نقشه آپارتمان

2. از امنیت ساختمان مطمئن شوید!

شما باید اطمینان حاصل کنید که تمام جنبه های ایمنی در ساخت و ساز رعایت شده باشد. از طرف دیگر ساخت باید به گونه ای باشد که از ایمنی کامل هنگام وقوع بلایی مثل زلزله، سیل، آتش سوزی برخوردار باشد. سعی کنید برای اطلاع از جزئیات فنی در ارتباط با ایمنی آپارتمان، نقشه ساختمان، کیفیت ساخت از یک کارشناس کمک بگیرید.

3. اندازه عرض درب ورودی، پلکان، راهروها و.. را بررسی کنید!

هنگام بازدید از آپارتمان  به اندازه عرض درب ورودی، راهروها و فاصله سقف توجه کنید. هر یک از بخش های مختلف آپارتمان مورد نظر شما باید در اندازه های استاندارد طراحی و ساخته شده باشند. به طور مثال اگر عرض درب ورودی آپارتمان کمتر از 110 سانتی متر و عرض پله ها کمتر از 90 سانتی متر باشد، برای وارد و خارج ساختن اسباب و اثاثیه خود با مشکل بزرگی مواجه می شوید.

هر چند میتوان با استفاده از آسانسور برای جابجایی وسایل استفاده کرد، ولی در برخی موارد آسانسور کوچک می باشد. گاهی نیز ممکن است دچار خرابی شود. بنابراین اندازه ها باید در حد استاندارد خود باشند.

[caption id="attachment_12530" align="aligncenter" width="1024"] نکات مهم طراحی پلن

4. به تعداد طبقات و واحدهای آپارتمان اهمیت دهید!

از دیگر نکات فنی نقشه آپارتمان که قبل از خرید باید به آن توجه شود، میتوان به تعداد طبقات، واحدهای هر طبقه، فاصله واحدها از یکدیگر و مساحت کل واحد اشاره کرد. در صورتی که شما آپارتمانی با تعداد واحدهای زیاد در یک طبقه را خریداری کنید، باید انتظار سر و صدای بیشتر، همچنین آرامش و بهداشت محیطی کمتری  را داشته باشید.

5. از جزئیات غافل نمانید!

درب واحدهای نباید به روی یکدیگر باز شود! در غیر این صورت حریم خصوصی شما نقض خواهد شد. همچنین درب ها باید عایق صوتی باشند. پنجره های دوجداره نیز از الزامات یک آپارتمان شیک و مدرن هستند.

داشتن پارکینگ بزرگ و مجهز از مزیت های یک آپارتمان به شمار می آید. چرا که در این صورت دیگر جای پارک خودروی میهمانان خود نخواهید بود. همانطور که می دانید خودرو در شرایط آب و هوایی مختلف آسیب پذیر خواهد بود. بنابراین سعی کنید آپارتمانی با پارکینگ مسقف را انتخاب نمایید.

ویژگی یک نقشه ساختمانی خوب

6. طبقات میانی آپارتمان گزینه بهتری برای خرید می باشند!

طبقه آخر در آپارتمان معمولا در شرایط آب و هوایی مختلف تحت تاثیر قرار می گیرند. همچنین از امنیت کافی در شرایط بحرانی برخوردار نیستند. از طرف دیگر طبقه اول معمولا شلوغ و پر رفت و آمد می باشد. بنابراین بهترین گزینه برای خرید طبقات میانی می باشد.

7. به نورگیر بودن آپارتمان توجه نمایید!

همانطور که می دانید تابش نور کافی به داخل ملک یکی از مهمترین نکات نقشه فنی آپارتمان می باشد که قبل از خرید باید به آن توجه شود. نورگیر بودن ملک هم از جنبه زیبایی و هم مصرف برق تاثیر بسزایی دارد. البته در برخی موارد نور بیش از حد می تواند باعث افت کیفیت فضای ملک شود.

یکی از نکات مهم طراحی پلان، تناسب نور طبیعی با مساحت فضای مورد نظر می باشد. به طور مثال میزان نور مورد نیاز برای اتاق خواب و پذیرایی یکسان نیست. بنابراین پنجره هایی که در اتاق خواب وجود ندارد، نباید در اندازه های بزرگتر از حد معمول باشد. بنابراین هنگام بازدید از ملک از کارشناس املاک کمک بگیرید و به این مسئله دقت کافی داشته باشید.

ضوابط طراحی پلان مسکونی

8. آشپزخانه را به خوبی بررسی کنید!

در آشپزخانه نیز نور گیر بودن از اهمیت بالایی برخوردار است. در واقع این محیط باید به گونه ای طراحی شده باشد که نور کافی برای کار در آشپزخانه بتابد. نور این فضا نه باید چندان زیاد باشد که باعث مزاحمت شود و نه آنقدر کم که منجر به تاریک شدن آشپزخانه شود. علاوه بر این مورد باید به اتصالات مربوط به سینک ظرفشویی، لباسشویی و غیره دقت کنید.

9. سیستم سرمایشی و گرمایشی را چک کنید!

شرایط سیستم گرمایشی و سرمایشی نیز از دیگر ضوابط طراحی پلان مسکونی می باشد که هنگام خرید ملک باید به آن توجه کنید. بررسی کنید که ملک به کولر آبی یا گازی، بخاری یا شوفاژ مجهز می باشد. سپس مطمئن شوید که هر یک به درستی کار می کنند. اگر در محل زندگی شما تعرفه برق یا اب بالا می باشد، استفاده از سیستم های برقی و ابی میتواند باعث بالا رفتن صورتحساب شما شود. بنابراین این مسئله را هنگام خرید مد نظر قرار دهید.

10. به وضعیت کفپوش، دیوارپوش و بالکن دقت کنید!

از نکات مهم طراحی پلن که باید قبل از خرید آپارتمان به آن توجه شود، وضعیت کف پوش، دیوارپوش و بالکن ملک می باشد. رنگ، جنس و کیفیت کف پوش و دیوارپوش از اهمیت بالایی برخوردار می باشد. هنگام بازدید از ملک باید به بررسی جنس آنها بپردازید و در رابطه با نحوه شست و شوی آن اطلاعات کسب کنید.

دارا بودن بالکن بزرگ و مناسب از ویژگی های یک نقشه ساختمانی خوب به شمار می رود. میتوانید بنا بر سلیقه و نیاز خود از بالکن به عنوان محلی برای پرورش گل و گیاه یا انبار استفاده کنید. بنابراین هنگام بازدید باید وضعیت و متراژ بالکن را بررسی کنید.

جمع بندی نهایی

چنانچه هنگام خرید آپارتمان عجول باشید و به نکات فنی نقشه آپارتمان توجه ننمایید، باعث پشیمانی شما خواهد شد. کافیست قواعد خرید را بدانید و تمامی جزئیات را هنگام بازدید بررسی نمایید. در صورت عدم آگاهی از ویژگی های یک نقشه ساختمانی خوب، میتوانید از یک کارشناس حرفه ای در این زمینه کمک بگیرید.

[ ضوابط طراحی پلان مسکونی

سوالات متداول

تا اینجا به نکات فنی نقشه ساختمان که هنگام خرید باید به آن توجه شود، پرداختیم. در ادامه به برخی از سوالات رایج در این زمینه اشاره خواهیم کرد:

هنگام خرید آپارتمان در رابطه با موقعیت باید به چه مسائلی توجه کرد؟

وجود مکان های عمومی مثل مدرسه، بیمارستان، رستوران و ساختمان پزشکان میتواند باعث شلوغی منطقه شود. عدم وجود جای پارک برای خودروی میهمانان و سر و صدای زیاد از جمله مشکلاتی می باشد که در صورت عدم توجه به موقعیت آپارتمان با آن روبرو خواهید شد.

عرض درب ورودی و پلکان آپارتمان به طور استاندارد چقدر باید باشد؟

چنانچه عرض درب ورودی آپارتمان کمتر از 110 سانتی متر و عرض پله ها کمتر از 90 سانتی متر باشد، برای وارد و خارج ساختن اسباب و اثاثیه خود با مشکل بزرگی مواجه می شوید. بنابراین هنگام بازدید از ملک به این نکات دقت کنید.

تابش نور در یک آپارتمان چگونه باید باشد؟

نور طبیعی محیط باید با متراژ و کاربری آن تناسب داشته باشد. به طور مثال میزان نور مورد نیاز برای اتاق خواب و پذیرایی یکسان نیست. بنابراین پنجره هایی که در اتاق خواب وجود ندارد، نباید در اندازه های بزرگتر از حد معمول باشد.

مجله املاک داران دارای مقالات مختلفی درباره مسائل حقوقی و ساخت و ساز است. اگر قصد خرید آپارتمان در اصفهان را داشتد و می خواهید از محلات این شهر اطلاعات کسب کنید اینجا کلیک کنید.

مجموعه املاک داران عرضه کننده خدمات زیادی است که شامل تهاتر، خرید باغ و ویلا در اصفهان، مشارکت در ساخت و غیره می شوند.