مزایا و معایب پیش فروش آپارتمان، فوت و فن هایی که باید بدانید!

به دلیل بالا رفتن قیمت خانه و مسکن در ایران بیشتر افراد، خرید آپارتمان های پیش فروش شده را ترجیح می دهند. زیرا گرانی مسکن آنقدر زیاد شده که افراد نمی توانند به آسانی مسکن آماده خریداری کنند. بنابراین خرید آپارتمان های پیش فروش دارای مزایای بسیاری است که افراد می توانند سود بسیار زیادی را کسب کرده و روی آن سرمایه گذاری کنند. در این مقاله قصد داریم مطالب جامعی را در مورد مزایا و معایب پیش فروش آپارتمان به شما عزیزان ارائه دهیم. امیدواریم تا انتهای مقاله همراه ما باشید.

 مزایا و معایب پیش فروش آپارتمان

پیش فروش آپارتمان چیست؟

قبل از آن که به مزایای پیش فروش آپارتمان بپردازیم می خواهیم بدانیم که اصلا پیش فروش چیست در واقع پیش فروش یک ابزار بسیار محبوب برای فروش ملک بوده که در چند سال اخیر افراد زیادی را به خود جلب کرده است. همچنین به املاک هایی که قبل از تمام شدن و تکمیل شدن به فروش می رسند پیش فروش می گویند. لذا افرادی که دنبال خرید ملک هستند باید تا حد نیاز از یک معامله درست و استاندارد استفاده کنند.

 پیش فروش آپارتمان چیست؟

مزایا و معایب پیش فروش آپارتمان

پیش فروش آپارتمان علاوه بر مزایایی که دارد می‌ تواند دارای معایبی نیز باشد؛ به عنوان مثال همیشه بین فروشنده و خریدار اختلافاتی وجود داشته که باعث بروز مشکلاتی می شود. در ادامه به صورت دقیق تر مزایا و معایب پیش فروش ملک را شرح خواهیم داد:

مزایا

قیمت: اولین نکته بسیار مهم در مورد پیش فروش آپارتمان، قیمت است با پیش خرید آپارتمان می توان میانگین ۲۵ تا ۴۰ درصد از نرخ روز مسکن را خریدار کرد.

نوسان بازار املاک: همان طور که می دانید بازار مسکن پیوسته در حال بالا و پایین رفتن است و قیمت ثابتی ندارد که این نوسان امکان دارد معضلاتی را در اتمام کار به همراه داشته باشد. بهترین کار برای از بین بردن این مشکلات پیش فروش املاک است که تا حد زیادی از نوسان بازار جلوگیری کند.

تایید کردن وام مسکن: وام مسکن تنها زمانی به شما ارائه می‌ شود که ساخت مسکن به اتمام رسیده باشد؛ به عنوان مثال زمانی که یک ملک در حال ساخت و ساز است هیچ وامی به آن تعلق نمی گیرد و صرفاً می‌ توان برای پیش تایید وام، اقدام کرد. اگر قصد دارید یک وام برای مسکن تهیه کنید باید ابتدا ثابت کرده که این وام برای مسکن مورد استفاده قرار می گیرد.

کم شدن ارزش مالی: در صورتی که بعد از تمام شدن ملک، ارزش آن پایین تر از قیمت خریدش باشد مسئولیت آن با خریدار است و فروشنده به دلیل اینکه ملک را پیش فروش کرده هیچ مسئولیتی در قیمت آن ندارد.

بدون تضمین سود: بدون شک به دلیل ثبات نبودن قیمت ها نمی توان ریسک کرد و باید هر چه سریع تر آپارتمان را تکمیل کنید؛ زیرا در پیش فروش املاک، اصلا تضمینی وجود ندارد که قیمت بازار ثابت باقی بماند.

معایب

• تحویل ندادن به موقع آپارتمان از طرف سازنده و بی انگیزه شدن او
• به پایان نرسیدن پروژه در زمان مناسب
• امکان کلاهبرداری به وسیله ی شرکت های بدون مجوز
• گرفتن وام های میلیاردی و تسویه نکردن آنها
• نداشتن مجوز پیمانکار و پرداخت نکردن خلافی و هزینه های مربوط به شهرداری

 پیش خرید آپارتمان و مزایا و معایب آن

مزایا و معایب پیش خرید آپارتمان

پیش فروش آپارتمان نه تنها برای فروشنده بلکه برای خریدار نیز دارای مزایا و معایبی است. در ادامه به آنها می پردازیم:

مزایا

 به عنوان مثال خریدار می تواند آپارتمان های پیش فروش را با قیمت کمتری خرید کند و میانگین ۲۵ تا ۳۰ درصد نیز سود کند.

خریدار می تواند برای خرید آپارتمان های پیش فروش، آن را به صورت قسطی پرداخت کند که این کار بسیار راحت تر از پرداخت کردن هزینه به صورت یک جا است.

به خاطر اینکه هنوز کار ساخت و ساز به پایان نرسیده به همین دلیل خریدار می تواند از هر وسایلی که دوست دارد در ساختن ملک به کار ببرد.

 پیش خرید آپارتمان

معایب

خریدن آپارتمان با اینکه بسیار به صرفه است ولی کار بدون دردسری نیست؛ به عنوان مثال امکان دارد بین خریدار و فروشنده اختلاف های زیادی به وجود آید و فروشنده نتواند آپارتمان را به موقع تحویل دهد بنابراین بهتر است از افراد معتبر آپارتمان را بخرید.

امکان دارد که فروشنده وام یا پرداخت مجوز پایان کار و خلافی به شهرداری را پرداخت نکرده باشد که در این صورت تمام هزینه ها بر عهده خریدار می باشد.

شاید آن گونه که تصور می کردید در پایان ساخت ساز به چشم نیاید و کاملا ناراضی باشید؛ به عنوان مثال دارای مشکلات و نقص های فنی یا ظاهری باشد.

ممکن است که فروشنده ساختمان را به چند نفر دیگر نیز فروخته باشد یا آن را نیمه کاره رها کرده و تا اتمام ساختمان کنار شما نباشد.

 سوالات متداول در مورد مزایا و معایب پیش فروش آپارتمان

سوالات متداول در مورد مزایا و معایب پیش فروش آپارتمان

تا اینجای مطلب سعی کردیم که تمام جزئیات مورد نظر درباره مزایا و معایب پیش فروش را به طور مفصل بیان کنیم. در ادامه نیز به چند سؤال رایج در این باره پاسخ خواهیم داد.

آیا پیش فروش ملک سود آور است؟

بله. در چند سال اخیر به دلیل قیمت های صعودی، پیش فروش آپارتمان ها دارای سودهای کلانی بوده که این شرایط کاملا بستگی به بازار مسکن دارد.

چه افرادی می توانند پیش فروش آپارتمان انجام دهند؟

افرادی که مالک واحدهای در حال ساخت هستند و با احداث ساختمان، روی زمین سرمایه گذاری می کنند؛ از همه مهم تر دارای مجوزهای رسمی می باشند.

آیا هنگام پیش فروش، می توان طبق سلیقه خریدار ملک را تغییر داد؟

بله، شما در پیش فروش می توانید تمام طراحی و ساختار درون ملک را طبق سلیقه خریدار تغییر دهید و در صورت نیاز هزینه آن را از خریدار بگیرید.

امیدواریم این مطلب برای شما مفید بوده باشد. اگر نظر یا سوالی در رابطه با پیش فروش ملک دارید، می ‌توانید در بخش نظرات بنویسید. همچنین با راهنمایی کارشناسان مجموعه املاک داران می ‌توانید ضمن خرید و فروش خانه و ویلا در اصفهان، از مزایا و معایب پیش فروش آپارتمان نیز استفاده نمایید. برای دریافت اطلاعات درباره پیش فروش آپارتمان و دریافت فایل PDF نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان، می توانید اینجا کلیک کنید و به مقاله مربوط به آن مراجعه فرمایید.

کمیسیون ماده 100 شهرداری چیست؟

در همه جای دنیا برای شروع ساختمان سازی نیاز به اعمال یکسری قوانین دولتی وجود دارد. از جمله این قوانین در کشور ما می توان به قوانین مربوط به شهرداری اشاره کرد. اگرچه گاهی قانون دست و پاگیر به نظر کمی رسد، اما رعایت نکردن اغلب آن ها می تواند خطرات و عواقب بساری را برای دیگران ایجاد نماید. در ادامه مقاله به کمیسیون ماده 100 شهرداری می‌پردازیم.

در حوزه ساختمان نیز فراوانند قوانینی که اگر رعایت نشوند دود آن بیشتر به چشم اطرافیان و همسایه ها می رود. اگر چه ممکن است عدم رعایت این قوانین برای سازنده مهم و سودآور باشد اما زمانی که برای دریافت پایان کار به شهرداری مراجعه می کند با مشکل مواجه شده و به کمیسیون ماده 100 شهرداری به جهت تخریب و یا جریمه راهنمایی می شود.

لذا بهتر است برای آشنایی بیشتر با این دسته از قوانین با مشاوره حقوقی مسکن در املاک داران مشورت نمایید. در ادامه تعدادی از این موارد را به تفصیل بیان خواهیم کرد.

 کمیسیون ماده 100 شهرداری چیست

کمیسیون ماده 100 شهرداری

ماده 100 شهرداری در سال 1334 به ثبت رسید. این کمیسیون در شهرداری و به جهت بررسی تخلفات ساختمانی ناشی از عدم رعایت ضوابط شهرسازی و ایمنی تشکیل می شود. این کمیسیون از 11 تبصره تشکیل شده است و اعضای شرکت کننده در آن 4 نفر هستند.

پس اگر تخلفاتی که در ادامه به آن ها اشاره می شود صورت بگیرد، شهرداری اجازه تخریب و یا جریمه ندارد و فقط می تواند کار را متوقف نموده تا پرونده ساختمان در کمیسیون ماده 100 مطرح شده و پس از نتیجه گیری درباره آن، برخورد مناسب با فرد متخلف صورت گیرد.

اعضای کمیسیون ماده 100

کمیسیون ماده 100 با حضور افراد زیر و در محل شهرداری برگزار می شود.

• نماینده شهرداری
• نماینده شورای شهر
• نماینده دادگستری
• نماینده فرمانداری

در این جلسه که قانونا مجزا از شهرداری است و فقط در شهرداری برگزار می شود، نفرت دو، سه و چهارم حق رای دارند و نفر اول یا نماینده شهرداری فقط برای ارائه توضیحات و به عنوان ناظر، حضور پیدا می کند.

متن ماده 100 قانون شهرداری

متن صریح ماده 100 قانون شهرداری ها یادآوری می نماید که مالکان اراضی و املاک واقع در شهر و یا محدوده آن باید قبل از اقدام به ساخت و ساز، عملیات عمرانی و یا تفکیک اراضی، از شهرداری مربوطه پروانه ای را اخذ نمایند.

برطبق این قانون مامورین شهرداری می توانند اگر مغایرتی را در عملیات ساختمانی با پروانه کشف نمودند و یا حتی متوجه شدند مالک اقدام به دریافت پروانه نکرده است، همچنین هر یک از موارد بالا رعایت نشده باشد، می توانند اقدام به تعطیلی کار نموده و موضوع را به شهرداری گزارش دهند.

 در ادامه و به علت جلوگیری از تکرار بیش از حد هرکدام از یازده تبصره را در مورد تخلف ایجاد شده توضیح خواهیم داد.

تخلفات مورد بررسی در ماده 100

کمیسیون ماده 100 شهرداری فقط به مواردی چون تخلف در عملیات ساختمانی در شهر یا خارج از شهر نمی پردازد بلکه می تواند درباره موارد زیر نیز اظهار نظر نماید.

ساختمان سازی بدون پروانه:

از آنجائیکه دریافت مجوزت قانونی برای ساختمان سازی یک امر لازم و واجب است، پس اگر قصد خرید و فروش زمین و خانه کلنگی در اصفهان را دارید بهتر است قبل از اقدام، شرایط قانونی برای شروع ساخت و ساز را بررسی نمایید.

بسیاری از افراد تصور می کنند که اگر ملک کلنگی را خریداری نموده و بر روی آن اقدام به ساخت و ساز نمایند، مشکلی پیش نخواهد آمد، مخصوصا چون قبلا در این مکان ساختمانی وجود داشته است این حدس و گمان قوی تر نیز می شود.

اما باید یادآوری شود که هرنوع ساختمان سازی و یا نوسازی، چه در زمین عادی باشد یا خانه ای که از قبل ساخته شده بوده، نیاز به اخذ مجوز از شهرداری منطقه را دارد. و در غیر این صورت می تواند اشخاص را با مشکلات عدیده ای روبه رو نماید، که از آن دسته پرداخت جریمه و یا تخریب ساختمان است.

تبصره 1ماده 100 قانون شهرداری ها عنوان می دارد که اگر پرونده به دلیل رعایت نکردن هر یک از موارد مذکور به کمیسیون ارجاع داده شود، به مالک یا ذی نفع فرصت داده می شود تا ظرف مدت ده روز دفاعیات خود را کتبا به کمیسیون ارسال نماید و در صورت عدم ارسال در این مدت، در مدت یک ماه بعد تصمیم بدون در نظر گرفتن دفاعیات گرفته خواهد شد.

برطبق این تبصره اگر شهرداری پس از یک هفته از زمان جلوگیری از ادامه کار، موضوع را به کمیسیون نبرده و تصمیمی اتخاذ ننماید، کمیسیون به تقاضای ذی نفع به موضوع رسیدگی می نماید.

در نتیجه اگر تصمیم کمیسیون بر قلع و تخریب بنا باشد، مهلت مناسبی که از دو ماه متجاوز نخواهد بود تعیین می شود. لذا اگر مالک در مهلت مقرر اقدام به تخریب ننمود، شهرداری وارد عمل شده و با هزینه ای که مالک مجبور به پرداخت آن است، تخریب را انجام خواهد داد.

طبق تبصره 4 ماده 100 قانون شهرداری ها، در مورد احداث بدون پروانه ساختمان، اگر اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی در بنا رعایت شده باشد، کمیسیون می تواند جریمه ای معادل یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی به ازای هر مترمربع، در نظر بگیرد.

 کمیسیون ماده 100 شهرداری چیست

حذف پارکینگ:

در چند دهه اخیر مالکیت خودرو تقریبا برای تمام خانواده ها یک امر ضروری شده است. این موضوع باعث می شود تا شهرداری در ساخت و سازهای جدید به موضوع وجود یا عدم وجود پارکینگ حساسیت بیشتری نشان دهد.

اگر به هر دلیل فرد سازنده پارکینگ را در نقشه ها اعمال نکرده و یا پس از شروع به ساخت، پارکینگ را حذف نماید، جزء تخلفات شهرداری محسوب شده و به کمیسیون ماده 100 ارجاع داده می شود. حتی گاهی ممکن است پارکینگ ساخته شود اما بنا به دلایلی قابل استفاده نباشد. در این صورت باز هم تخلف صورت گرفته است.

تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداری ها، جریمه ای معادل حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان به ازای هر مترمربع فضای از بین رفته پارکینگ در نظر گرفته می شود.

عدم وجود استحکام بنا:

کشور ما ایران از جمله مناطقی در جهان است که از خطرات و بلایای طبیعی متاثر بوده و هست. این بلایا مخصوصا زمانی که به صورت زلزله یا سیل نمود پیدا می کنند می توانند خسارات جبرن ناپذیری را به منازل مسکونی وارد نمایند.

یکی از موارد بسیاری مهم در ساختمان سازی نیز وجود استفاده از روش اسکلت بندی مناسب و همچنین مصالح با کیفیت برای کاهش عوارض ناشی از این بلایا است. لذا در جریان کار و یا انتهای ساختمان سازی مهندسین ناظر و کارشناس شهرداری باید این استحکام را تایید نمایند.

در صورتی که ایمنی و استحکام کافی در ساختمان وجود نداشته باشد، مسئله در کمیسیون ماده 100 شهرداری مطرح شده و همه چیز به تصمیم افراد حاضر موکول می شود.

 کمیسیون ماده 100 شهرداری و رعایت قوانین و اصول ساخت و ساز

تجاوز به معابر شهری:

در مواقعی که مالک برای شروع ساختمان سازی اقدام به تهیه پروانه ننماید، عقب نشینی های لازم را رعایت نکند، اقدام به نوسازی و بازسازی ملک قبلی نماید و یا در هر صورت در ساخت ساز خود به پیاده رو و یا معابر عمومی تجاوز نماید، تخلف صورت گرفته به کمیسیون ماده 100 شهرداری ارجاع داده می شود.

این موارد عملا زمانی که دیوار قبلی ملک تخریب نشده باشد و یا نوسازی بدون تخریب سایر قسمت های خانه و با اضافه ساخت صورت گیرد، بیشتر دیده می شود.

لازم به ذکر است که اگر در مرحله دریافت پروانه ساختمانی و یا زمان نوسازی خانه میزان "بر" ملک مشخص نشده باشد و یا افراد به آن بی توجهی نمایند در آینده خطرات و مشکلات زیادی را برای آن ها در پی خواهد داشت.

یکی از مواردی که باز هم می تواند ساختمان سازی را دچار مشکل نماید، خرید و فروش ملک موروثی است. در بسیاری از این معاملات به علت وجود دو یا تعداد بیشتری وارث به عنوان مالک، اختلافات زیادی هم وجود دارد.

لذا ممکن است مقدار عقب نشینی ملک و یا تخلفات گذشته ساختمانی آن نادیده انگاشته شود و در آینده مالک جدید را هنگام دریافت سند و یا موارد دیگر دچار مشکل کند.

پس بهتر است در هنگام انجام این چنین معاملات به مشاور املاک باتجربه در املاک داران مراجعه نمایید تا با در نظر گرفتن تمامب جوانب کار، معامله ای صحیح و قراردادی مطمئن صورت پذیرد.

نکته مهم در تعیین میزان عقب نشینی ها و همچنین جلوگیری از تجاوز به حریم معابر آن است که حتما پیش از انجام معاملات به شهرداری مراجعه نموده تا متوجه شوید که طرح های موجود چه مقدار از متراژ ملک را در بر گرفته اند. همچنین فوریت طرح را بررسی نمایید.

گاهی شهرداری طرحی را برای محله یا کوچه در نظر گرفته تا برطبق آن، معابر را تعریض نماید و یا حتی یک معبر جدید را ایجاد کند؛ در این صورت فوریت طرح بسیار مهم است. اگر این طرح مهم و فوری باشد، شهرداری حاضر به پرداخت هزینه و خرید آن مقدار از متراژ زمین که از بین می رود خواهد بود. اما در غیر این صورت تا زمانی که مالک نیاز به نوسازی و یا تجدید بنا نداشته باشد، می تواند همام میزان نتراژی که در اختیار دارد را حفظ نماید و مجبور به عقب نشینی نیست.

 کمیسیون ماده 100 شهرداری و عدم وجود استحکام بنا و تجاوز به معابر عمومی

تبصره 6 ماده 100 قانون شهرداری ها، در مورد این تجاوز به معابر بحث کرده و موارد فوق را بیان می کند.

اضافه ساخت یا تراکم:

در صورتی که بر روی ملک قبلی یا کلنگی شروع بع ساخت و ساز بدون دریافت مجوز از شهرداری نمایید و یا حتی بر روی زمین خود بیشتر از آنچه در پروانه ساختمانی در نظر گرفته شده ساختمان بسازید، گرفتار مشکل اضافه ساخت شده اید.

گاهی در پروانه ساختمانی برای ساخت بنا شکست در طبقه آخر معین می شود ولی سازنده به این مورد توجه نمی کن و یا حتی ممکن است از متراژی که به عنوان زیربنا داده شده است تخلف نماید؛ در این صورت باز هم در انتهای کار و دریافت پایان کار ساختمان به مشکل برخورد خواهد کرد.

کمیسیون ماده 100 در این مورد و برحسب شرایط جریمه و یا تخریب و عقب نشینی در مقدار ساخت را لازم می داند.

در مواقعی امکان دارد که ضرورتی برای تخریب وجود نداشته باشد در این صورت طبق تبصره 2 ماده 100 قانون شهرداری ها مالک مجبور به پرداخت جریمه می شود. این جریمه بر اساس ارزش ملک تعیین خواهد شد.

 بدین صورت به ازای هر مترمربع از بنای بدون مجوز مسکونی، معادل یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان باید پول به حساب شهرداری واریز گردد. ( این جریمه طبق قانون نباید از یک دوم ارزش معاملاتی ساختمان کمتر و از سه برابر ارزش معاملات بیشتر باشد).

اما بر طبق تبصره 3 ماده 100 قانون شهرداری ها اگر ملک جزء اراضی تجاری، صنعتی، اداری و مانند این ها باشد مقدار جریمه، با توجه به موقعیت مکانی ملک نباید کمتر از دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان و یا بیش از چهار برابر این ارزش باشد.

لذا در صورتی که مالک از پرداخت جریمه خودداری نماید، رای تخریب صادر خواهد شد.

تخلف مهندس ناظر:

طبق تبصره 7 ماده 100 قانون شهرداری ها، مهندسین ناظر مکلفند بر روند ساختمان سازی و رعایت اصول بر طبق پروانه ساختمانی نظارت نمایند. این نظارت نه تنها در ابتدا و جریان کار است بلکه تا زمان دریافت پایان کار ساختمان نیز ادامه دارد.

گاهی ممکن است به خاطر سهل انگاری یا کوتاهی مهندس ناظر در مطابقت شرایط مندرج در پروانه ساختمانی با انچه به واقع در ساخت و ساز روی می دهد، ملک دارای تخلف شده باشد. این مشکلات به عمد یا سهو اگر توسط مهندس ناظر اتفاق بیافتد می تواند کار پرونده ساختمان را تا کمیسیون ماده 100 شهرداری پیش ببرد.

اگرچه در نهایت کار، عدم توجه یا  عدم گزارش این تخلفات به شهرداری و یا حتی کتمان، عملیات ساختمان سازی را متوقف می کند، اما گزارش این تخلف به نظام مهندسی برای ایشان نیز دردسر ساز خواهد شد.

همچنین با توجه به اهمیت موضوع تخلف مهندس ناظر می تواند به 6 ماه تا 3 سال محرومیت از کار و در صورت تکرار تخلفی که منجر به تخریب ساختمان شود، به حداکثر مجازات محکوم شود.

شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی، این محکومیت را در پروانه مهندس درج نموده و حتی در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار اعلام می دارد.

در این مواقع اگر مامورین شهرداری که بر ساختمان نظارت داشته اند نیز از اعلام تخلف خودداری نمایند، طبق قوانین متخلف شناخته شده و با آن ها نیز برخورد قانونی خواهد شد.

عدم رعایت نوع کاربری:

یکی از موارید که حتما در پروانه ساختمانی درج خواهد شد، نوع کاتربری ملک مذکور است. نوع کاربری به نوع استفاده از ملکگفته می شود. به بیان دیگر امکان استفاده از ملکی که کاربری آن مسکونی ذکر شده است به عنوان محلی برای راه اندازی کسب و کار وجود ندارد.

پس نمی توان برخلاف کاربری که در پروانه ساختمانی درج شده است، ساختمان دیگری ساخته شده و یا حتی به عنوانی دیگر از آن استفاده کرد. در این زمان نیز ماده صد شهرداری حکم به تعطیلی محل و تغییر کاربری به همان نوعی که در پروانه آمده است خواهد داد.

عدم رعایت اصول ایمنی و فنی:

 یکی دیگر از مسائلی که ممکن است کار را به کمیسیون ماده 100 شهرداری بکشاند، عدم رعایت اصول فنی و ایمنی است که توسط مهندسین ناظر گزارش می شود.

بر اساس تبصره 8 ماده 100 قانون شهرداری ها، دفاتر اسناد رسمی وظیفه دارند برای انجام معامله قطعی، گواهی پایان کار و در صورت ناتمام بودن عملیات ساختمانی، گواهی عدم تخلف را تا تاریخ انجام معامله، که توسط شهرداری صادر شده است، از فروشنده بخواهند.

در مورد املاکی که قبل از تاریخ تصویب تبصره 6 الحاقی به قانون ماده 100 در تاریخ 24/11/1355 برایشان معامله ای صورت گرفته است، و در صورتی که معامله برای کل پلاک ثبتی نبوده است، دریافت گواهی پایان کار الزامی نیست.

تبصره 9؛ ساختمان هایی که پروانه ساختمانی آن ها پیش از تاریخ نصویب نقشه جامع شهری صادر شده باشد، از شمول تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداری ها معاف هستند.

لازم به ذکر است که رای کمیسیون ماده 100 شهرداری، قابلیت اعتراض نیز دارد و بر طبق تبصره 10 ماده 100 قانون شهرداری ها، اگر شهرداری یا وکیل او طی مدت ده روز اعتراض نماید، مراتب مجددا در کمیسیون ماده 100 که اعضای آن با قبل متفاوت باشند بررسی خواهد شد. لذا این رای قطعی خواهد بود.

تبصره 11؛ همانطور که ذکر شد ارزش معاملاتی ساختمان در تعیین جریمه ها بسیار موثر است. لذا برای تعیین این ارزش آئین نامه ارزش معاملاتی ساختمان توسط شهرداری تهیه شده و پس از تصویب انجمن شهر لازم الاجرا است. این آئین نامه سالی یک بار به دلیل تغییر قیمت ها بازبینی و تجدید نظر خواهد شد.

 کمیسیون ماده 100 شهرداری و عدم رعایت اصول و نوع کاربری

سایر تخلفات ساختمانی

• تفکیک زمین بدون اخذ مجوز یا برخلاف قانون
• تفکیک یک واحد ساختمانی بدون مجوز
• ایجاد تغییرات در آپارتمان
• تفکیک اعیانی تجاری بدون مجوز
• تغییر نوع استفاده از باغ
• تبدیل پارکینگ به واحد تجاری یا مسکونی
• ساختمان سازی در اراضی فاقد کاربری
• احداث ساختمان در مناطق ممنوعه
• ساختمان سازی خارج از ارتفاع درج شده در پروانه ساختمانی
• ساخت بالکن یا تراس
• اشراف به ساختمان های مجاور

سایر موارد در کمیسیون ماده 100 شهرداری

• در صورتیکه دفاعیه ذینفع به کمیسیون ماده 100 شهرداری ظرف مدت مشخص ارائه شود، این کمیسیون بدون حضور مالک یا ذینفع برگزار خواهد شد.
• در صورتیکه نیاز به ارائه توضیحات توسط مالک وجود داشته باشد، در این جلسه از ایشان نیز دعوت می شود.
• در صورتیکه مالک یا ذینفع به رای کمیسیون ماده 100 شهرداری اعتراض داشته باشد می تواند ظرف مدت ده روز و به صورت کتبی این اعتراض را اعلام نماید.
• اگر اعتراض به رای کمیسیون نتوانست کارساز باشد، امکان رسیدگی مجدد به پرونده در دیوان عدالت اداری، به استناد ماده 10 قانون دیوان عدالت وجود دارد. این زمان برای ارائه دادخواست در مورد افراد مقیم کشور سه ماه و برای ایرانیان خارج از کشور شش ماه است.

در هر صورت بهتر است اگر پرونده ای به نام شما و ساختمانی که در حال احداث آن هستید به کمیسیون ماده 100 ارجاع داده شده است از مشاوره حقوقی مسکن در املاک داران و کسانی که در این مورد تجربه کافی دارند، یاری بجویید تا خدای ناکرده بر اثر عدم اطلاع از قوانین حقتان ضایع نشود. همچنین با بهره بردن از مقالات حقوقی وب سایت املاک داران یا استفاده از صفحه خرید و فروش خانه در اصفهان می توانید با مشاوران این مجموعه تماس گرفته یا به آدرس وب سایت مراجعه نمایید.

برای هرگونه خرید و فروش و رهن و اجاره آپارتمان در اصفهان به سایت املاک داران مراجعه نمایید.

نکات فنی نقشه آپارتمان که باید قبل از خرید به آن توجه شود!

هنگامی که برای بازدید از یک ملک یا آپارتمان مراجعه می کنید، باید به یک سری مسائل دقت ویژه ای داشته باشید. در غیر این صورت ممکن است پس از خرید ملک پشیمان شوید و دیگر راه بازگشتی وجود ندارد. در صورتی که از قواعد و نکات فنی نقشه آپارتمان آگاه باشید، آرامش خاطر خود و خانواده در طولانی مدت را تضمین خواهید نمود. با املاک داران همراه باشید تا نکات فنی نقشه آپارتمان که باید قبل از خرید به آن توجه شود را برای شما شرح دهیم:

1. به موقعیت آپارتمان دقت کنید!

یکی از اولین نکاتی که هنگام خرید آپارتمان باید به آن توجه داشته باشید، موقعیت آن می باشد. در صورتی که آپارتمان مورد نظر شما در محلی پر رفت و آمد واقع شده باشد، باید انتظار روزهای شلوغی را در آینده داشته باشید.

به طور مثال وجود مکان های عمومی مثل مدرسه، بیمارستان، رستوران و ساختمان پزشکان میتواند باعث شلوغی آن منطقه شود. مشکلاتی که در چنین مناطقی با آن روبرو می شوید، عدم وجود جای پارک برای خودرو میهمان و سر و صدای زیاد می باشد. پس اگر به دنبال خرید آپارتمان در منطقه ای آرام و دنج هستید، باید قبل از خرید موقعیت آن را بررسی کنید.

نکات فنی نقشه آپارتمان

2. از امنیت ساختمان مطمئن شوید!

شما باید اطمینان حاصل کنید که تمام جنبه های ایمنی در ساخت و ساز رعایت شده باشد. از طرف دیگر ساخت باید به گونه ای باشد که از ایمنی کامل هنگام وقوع بلایی مثل زلزله، سیل، آتش سوزی برخوردار باشد. سعی کنید برای اطلاع از جزئیات فنی در ارتباط با ایمنی آپارتمان، نقشه ساختمان، کیفیت ساخت از یک کارشناس کمک بگیرید.

3. اندازه عرض درب ورودی، پلکان، راهروها و.. را بررسی کنید!

هنگام بازدید از آپارتمان  به اندازه عرض درب ورودی، راهروها و فاصله سقف توجه کنید. هر یک از بخش های مختلف آپارتمان مورد نظر شما باید در اندازه های استاندارد طراحی و ساخته شده باشند. به طور مثال اگر عرض درب ورودی آپارتمان کمتر از 110 سانتی متر و عرض پله ها کمتر از 90 سانتی متر باشد، برای وارد و خارج ساختن اسباب و اثاثیه خود با مشکل بزرگی مواجه می شوید.

هر چند میتوان با استفاده از آسانسور برای جابجایی وسایل استفاده کرد، ولی در برخی موارد آسانسور کوچک می باشد. گاهی نیز ممکن است دچار خرابی شود. بنابراین اندازه ها باید در حد استاندارد خود باشند.

[caption id="attachment_12530" align="aligncenter" width="1024"] نکات مهم طراحی پلن

4. به تعداد طبقات و واحدهای آپارتمان اهمیت دهید!

از دیگر نکات فنی نقشه آپارتمان که قبل از خرید باید به آن توجه شود، میتوان به تعداد طبقات، واحدهای هر طبقه، فاصله واحدها از یکدیگر و مساحت کل واحد اشاره کرد. در صورتی که شما آپارتمانی با تعداد واحدهای زیاد در یک طبقه را خریداری کنید، باید انتظار سر و صدای بیشتر، همچنین آرامش و بهداشت محیطی کمتری  را داشته باشید.

5. از جزئیات غافل نمانید!

درب واحدهای نباید به روی یکدیگر باز شود! در غیر این صورت حریم خصوصی شما نقض خواهد شد. همچنین درب ها باید عایق صوتی باشند. پنجره های دوجداره نیز از الزامات یک آپارتمان شیک و مدرن هستند.

داشتن پارکینگ بزرگ و مجهز از مزیت های یک آپارتمان به شمار می آید. چرا که در این صورت دیگر جای پارک خودروی میهمانان خود نخواهید بود. همانطور که می دانید خودرو در شرایط آب و هوایی مختلف آسیب پذیر خواهد بود. بنابراین سعی کنید آپارتمانی با پارکینگ مسقف را انتخاب نمایید.

ویژگی یک نقشه ساختمانی خوب

6. طبقات میانی آپارتمان گزینه بهتری برای خرید می باشند!

طبقه آخر در آپارتمان معمولا در شرایط آب و هوایی مختلف تحت تاثیر قرار می گیرند. همچنین از امنیت کافی در شرایط بحرانی برخوردار نیستند. از طرف دیگر طبقه اول معمولا شلوغ و پر رفت و آمد می باشد. بنابراین بهترین گزینه برای خرید طبقات میانی می باشد.

7. به نورگیر بودن آپارتمان توجه نمایید!

همانطور که می دانید تابش نور کافی به داخل ملک یکی از مهمترین نکات نقشه فنی آپارتمان می باشد که قبل از خرید باید به آن توجه شود. نورگیر بودن ملک هم از جنبه زیبایی و هم مصرف برق تاثیر بسزایی دارد. البته در برخی موارد نور بیش از حد می تواند باعث افت کیفیت فضای ملک شود.

یکی از نکات مهم طراحی پلان، تناسب نور طبیعی با مساحت فضای مورد نظر می باشد. به طور مثال میزان نور مورد نیاز برای اتاق خواب و پذیرایی یکسان نیست. بنابراین پنجره هایی که در اتاق خواب وجود ندارد، نباید در اندازه های بزرگتر از حد معمول باشد. بنابراین هنگام بازدید از ملک از کارشناس املاک کمک بگیرید و به این مسئله دقت کافی داشته باشید.

ضوابط طراحی پلان مسکونی

8. آشپزخانه را به خوبی بررسی کنید!

در آشپزخانه نیز نور گیر بودن از اهمیت بالایی برخوردار است. در واقع این محیط باید به گونه ای طراحی شده باشد که نور کافی برای کار در آشپزخانه بتابد. نور این فضا نه باید چندان زیاد باشد که باعث مزاحمت شود و نه آنقدر کم که منجر به تاریک شدن آشپزخانه شود. علاوه بر این مورد باید به اتصالات مربوط به سینک ظرفشویی، لباسشویی و غیره دقت کنید.

9. سیستم سرمایشی و گرمایشی را چک کنید!

شرایط سیستم گرمایشی و سرمایشی نیز از دیگر ضوابط طراحی پلان مسکونی می باشد که هنگام خرید ملک باید به آن توجه کنید. بررسی کنید که ملک به کولر آبی یا گازی، بخاری یا شوفاژ مجهز می باشد. سپس مطمئن شوید که هر یک به درستی کار می کنند. اگر در محل زندگی شما تعرفه برق یا اب بالا می باشد، استفاده از سیستم های برقی و ابی میتواند باعث بالا رفتن صورتحساب شما شود. بنابراین این مسئله را هنگام خرید مد نظر قرار دهید.

10. به وضعیت کفپوش، دیوارپوش و بالکن دقت کنید!

از نکات مهم طراحی پلن که باید قبل از خرید آپارتمان به آن توجه شود، وضعیت کف پوش، دیوارپوش و بالکن ملک می باشد. رنگ، جنس و کیفیت کف پوش و دیوارپوش از اهمیت بالایی برخوردار می باشد. هنگام بازدید از ملک باید به بررسی جنس آنها بپردازید و در رابطه با نحوه شست و شوی آن اطلاعات کسب کنید.

دارا بودن بالکن بزرگ و مناسب از ویژگی های یک نقشه ساختمانی خوب به شمار می رود. میتوانید بنا بر سلیقه و نیاز خود از بالکن به عنوان محلی برای پرورش گل و گیاه یا انبار استفاده کنید. بنابراین هنگام بازدید باید وضعیت و متراژ بالکن را بررسی کنید.

جمع بندی نهایی

چنانچه هنگام خرید آپارتمان عجول باشید و به نکات فنی نقشه آپارتمان توجه ننمایید، باعث پشیمانی شما خواهد شد. کافیست قواعد خرید را بدانید و تمامی جزئیات را هنگام بازدید بررسی نمایید. در صورت عدم آگاهی از ویژگی های یک نقشه ساختمانی خوب، میتوانید از یک کارشناس حرفه ای در این زمینه کمک بگیرید.

[ ضوابط طراحی پلان مسکونی

سوالات متداول

تا اینجا به نکات فنی نقشه ساختمان که هنگام خرید باید به آن توجه شود، پرداختیم. در ادامه به برخی از سوالات رایج در این زمینه اشاره خواهیم کرد:

هنگام خرید آپارتمان در رابطه با موقعیت باید به چه مسائلی توجه کرد؟

وجود مکان های عمومی مثل مدرسه، بیمارستان، رستوران و ساختمان پزشکان میتواند باعث شلوغی منطقه شود. عدم وجود جای پارک برای خودروی میهمانان و سر و صدای زیاد از جمله مشکلاتی می باشد که در صورت عدم توجه به موقعیت آپارتمان با آن روبرو خواهید شد.

عرض درب ورودی و پلکان آپارتمان به طور استاندارد چقدر باید باشد؟

چنانچه عرض درب ورودی آپارتمان کمتر از 110 سانتی متر و عرض پله ها کمتر از 90 سانتی متر باشد، برای وارد و خارج ساختن اسباب و اثاثیه خود با مشکل بزرگی مواجه می شوید. بنابراین هنگام بازدید از ملک به این نکات دقت کنید.

تابش نور در یک آپارتمان چگونه باید باشد؟

نور طبیعی محیط باید با متراژ و کاربری آن تناسب داشته باشد. به طور مثال میزان نور مورد نیاز برای اتاق خواب و پذیرایی یکسان نیست. بنابراین پنجره هایی که در اتاق خواب وجود ندارد، نباید در اندازه های بزرگتر از حد معمول باشد.

مجله املاک داران دارای مقالات مختلفی درباره مسائل حقوقی و ساخت و ساز است. اگر قصد خرید آپارتمان در اصفهان را داشتد و می خواهید از محلات این شهر اطلاعات کسب کنید اینجا کلیک کنید.

مجموعه املاک داران عرضه کننده خدمات زیادی است که شامل تهاتر، خرید باغ و ویلا در اصفهان، مشارکت در ساخت و غیره می شوند.