مزایا و معایب پیش فروش آپارتمان، فوت و فن هایی که باید بدانید!

به دلیل بالا رفتن قیمت خانه و مسکن در ایران بیشتر افراد، خرید آپارتمان های پیش فروش شده را ترجیح می دهند. زیرا گرانی مسکن آنقدر زیاد شده که افراد نمی توانند به آسانی مسکن آماده خریداری کنند. بنابراین خرید آپارتمان های پیش فروش دارای مزایای بسیاری است که افراد می توانند سود بسیار زیادی را کسب کرده و روی آن سرمایه گذاری کنند. در این مقاله قصد داریم مطالب جامعی را در مورد مزایا و معایب پیش فروش آپارتمان به شما عزیزان ارائه دهیم. امیدواریم تا انتهای مقاله همراه ما باشید.

 مزایا و معایب پیش فروش آپارتمان

پیش فروش آپارتمان چیست؟

قبل از آن که به مزایای پیش فروش آپارتمان بپردازیم می خواهیم بدانیم که اصلا پیش فروش چیست در واقع پیش فروش یک ابزار بسیار محبوب برای فروش ملک بوده که در چند سال اخیر افراد زیادی را به خود جلب کرده است. همچنین به املاک هایی که قبل از تمام شدن و تکمیل شدن به فروش می رسند پیش فروش می گویند. لذا افرادی که دنبال خرید ملک هستند باید تا حد نیاز از یک معامله درست و استاندارد استفاده کنند.

 پیش فروش آپارتمان چیست؟

مزایا و معایب پیش فروش آپارتمان

پیش فروش آپارتمان علاوه بر مزایایی که دارد می‌ تواند دارای معایبی نیز باشد؛ به عنوان مثال همیشه بین فروشنده و خریدار اختلافاتی وجود داشته که باعث بروز مشکلاتی می شود. در ادامه به صورت دقیق تر مزایا و معایب پیش فروش ملک را شرح خواهیم داد:

مزایا

قیمت: اولین نکته بسیار مهم در مورد پیش فروش آپارتمان، قیمت است با پیش خرید آپارتمان می توان میانگین ۲۵ تا ۴۰ درصد از نرخ روز مسکن را خریدار کرد.

نوسان بازار املاک: همان طور که می دانید بازار مسکن پیوسته در حال بالا و پایین رفتن است و قیمت ثابتی ندارد که این نوسان امکان دارد معضلاتی را در اتمام کار به همراه داشته باشد. بهترین کار برای از بین بردن این مشکلات پیش فروش املاک است که تا حد زیادی از نوسان بازار جلوگیری کند.

تایید کردن وام مسکن: وام مسکن تنها زمانی به شما ارائه می‌ شود که ساخت مسکن به اتمام رسیده باشد؛ به عنوان مثال زمانی که یک ملک در حال ساخت و ساز است هیچ وامی به آن تعلق نمی گیرد و صرفاً می‌ توان برای پیش تایید وام، اقدام کرد. اگر قصد دارید یک وام برای مسکن تهیه کنید باید ابتدا ثابت کرده که این وام برای مسکن مورد استفاده قرار می گیرد.

کم شدن ارزش مالی: در صورتی که بعد از تمام شدن ملک، ارزش آن پایین تر از قیمت خریدش باشد مسئولیت آن با خریدار است و فروشنده به دلیل اینکه ملک را پیش فروش کرده هیچ مسئولیتی در قیمت آن ندارد.

بدون تضمین سود: بدون شک به دلیل ثبات نبودن قیمت ها نمی توان ریسک کرد و باید هر چه سریع تر آپارتمان را تکمیل کنید؛ زیرا در پیش فروش املاک، اصلا تضمینی وجود ندارد که قیمت بازار ثابت باقی بماند.

معایب

• تحویل ندادن به موقع آپارتمان از طرف سازنده و بی انگیزه شدن او
• به پایان نرسیدن پروژه در زمان مناسب
• امکان کلاهبرداری به وسیله ی شرکت های بدون مجوز
• گرفتن وام های میلیاردی و تسویه نکردن آنها
• نداشتن مجوز پیمانکار و پرداخت نکردن خلافی و هزینه های مربوط به شهرداری

 پیش خرید آپارتمان و مزایا و معایب آن

مزایا و معایب پیش خرید آپارتمان

پیش فروش آپارتمان نه تنها برای فروشنده بلکه برای خریدار نیز دارای مزایا و معایبی است. در ادامه به آنها می پردازیم:

مزایا

 به عنوان مثال خریدار می تواند آپارتمان های پیش فروش را با قیمت کمتری خرید کند و میانگین ۲۵ تا ۳۰ درصد نیز سود کند.

خریدار می تواند برای خرید آپارتمان های پیش فروش، آن را به صورت قسطی پرداخت کند که این کار بسیار راحت تر از پرداخت کردن هزینه به صورت یک جا است.

به خاطر اینکه هنوز کار ساخت و ساز به پایان نرسیده به همین دلیل خریدار می تواند از هر وسایلی که دوست دارد در ساختن ملک به کار ببرد.

 پیش خرید آپارتمان

معایب

خریدن آپارتمان با اینکه بسیار به صرفه است ولی کار بدون دردسری نیست؛ به عنوان مثال امکان دارد بین خریدار و فروشنده اختلاف های زیادی به وجود آید و فروشنده نتواند آپارتمان را به موقع تحویل دهد بنابراین بهتر است از افراد معتبر آپارتمان را بخرید.

امکان دارد که فروشنده وام یا پرداخت مجوز پایان کار و خلافی به شهرداری را پرداخت نکرده باشد که در این صورت تمام هزینه ها بر عهده خریدار می باشد.

شاید آن گونه که تصور می کردید در پایان ساخت ساز به چشم نیاید و کاملا ناراضی باشید؛ به عنوان مثال دارای مشکلات و نقص های فنی یا ظاهری باشد.

ممکن است که فروشنده ساختمان را به چند نفر دیگر نیز فروخته باشد یا آن را نیمه کاره رها کرده و تا اتمام ساختمان کنار شما نباشد.

 سوالات متداول در مورد مزایا و معایب پیش فروش آپارتمان

سوالات متداول در مورد مزایا و معایب پیش فروش آپارتمان

تا اینجای مطلب سعی کردیم که تمام جزئیات مورد نظر درباره مزایا و معایب پیش فروش را به طور مفصل بیان کنیم. در ادامه نیز به چند سؤال رایج در این باره پاسخ خواهیم داد.

آیا پیش فروش ملک سود آور است؟

بله. در چند سال اخیر به دلیل قیمت های صعودی، پیش فروش آپارتمان ها دارای سودهای کلانی بوده که این شرایط کاملا بستگی به بازار مسکن دارد.

چه افرادی می توانند پیش فروش آپارتمان انجام دهند؟

افرادی که مالک واحدهای در حال ساخت هستند و با احداث ساختمان، روی زمین سرمایه گذاری می کنند؛ از همه مهم تر دارای مجوزهای رسمی می باشند.

آیا هنگام پیش فروش، می توان طبق سلیقه خریدار ملک را تغییر داد؟

بله، شما در پیش فروش می توانید تمام طراحی و ساختار درون ملک را طبق سلیقه خریدار تغییر دهید و در صورت نیاز هزینه آن را از خریدار بگیرید.

امیدواریم این مطلب برای شما مفید بوده باشد. اگر نظر یا سوالی در رابطه با پیش فروش ملک دارید، می ‌توانید در بخش نظرات بنویسید. همچنین با راهنمایی کارشناسان مجموعه املاک داران می ‌توانید ضمن خرید و فروش خانه و ویلا در اصفهان، از مزایا و معایب پیش فروش آپارتمان نیز استفاده نمایید. برای دریافت اطلاعات درباره پیش فروش آپارتمان و دریافت فایل PDF نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان، می توانید اینجا کلیک کنید و به مقاله مربوط به آن مراجعه فرمایید.

قانون پیش فروش آپارتمان فوت و فن‌ هایی که نمی‌ دانید!

بدون شک برای شما هم پیش آمده است که در پیش فروش آپارتمان مشکلاتی داشته باشید. این موضوع از زمانی اهمیت بسیاری پیدا می کند که مشکلات و اختلافاتی بین خریدار و فروشنده به وجود بیاید به همین منظور طبق قانون پیش فروش می توان به راحتی این موضوع را حل و فصل کرد. در این مقاله قصد داریم مطالبی را درمورد قانون پیش فروش آپارتمان به شما ارائه دهیم. امیدواریم تا انتهای مقاله همراه ما باشید.

شما می توانید برای هر گونه پیش فروش آپارتمان و خرید و فروش سریع آپارتمان به سایت املاک داران مراجعه نمایید.

 تعیین قیمت

قانون پیش فروش آپارتمان

قانون پیش فروش در سال ۱۳۸۹ اجرا شد و طبق آن هر قراردادی و با هر عنوانی که دارد پیش فروشنده متعهد می شود که به عنوان مالک رسمی زمین، واحدی را تکمیل یا آن را احداث کند. این قانون تا زمانی اجرا می شود که بعد از تمام شدن آپارتمان، به مالکیت پیش خریدار درآید. برای انجام پیش فروش آپارتمان باید طبق قانون ذکر شده یک پروانه صادر شده از طرف شهرداری داشته باشید همچنین برای هر واحد یک شناسنامه فنی تنظیم کنید که تمام مشخصات در آن بیان شده باشد.

بعد از آن پیش فروشنده باید به گرفتن مجوز انتشار آگهی و تبلیغات در خبرنامه ها و مطبوعات بپردازد. سپس باید قرارداد پیش فروش را حتما در دفاتر اسناد رسمی تنظیم کند؛ زیرا تنظیم این قرارداد باید حتما توسط مشاوران املاک صورت بگیرد و در غیر این صورت جرم محسوب می شود.

حتی سرمایه گذران نیز نمی توانند خودشان به تنظیم سند قرارداد بپردازند و از آنجایی که مجرم علاوه بر حبس، باید ۹۱ روز جریمه نقدی نیز بپردازد بنابراین بهتر است که طبق قانون این قرارداد صرفا توسط مشاوران املاک بررسی شود. چند قانون جدید برای پیش فروش وجود دارد که در ادامه آنها را شرح خواهیم داد:

امکانات واحد

از جمله ویژگی های واحد می توان به مساحت واحد، انباری و پارکینگ و همچنین به شماره طبقه اشاره کرد. همین‌طور واحدها دارای امکانات فنی مانند سیستم گرمایش و سرمایش، نوع مصالح و موقعیت نیز هستند

تعیین قیمت

رضایت طرفین در قیمت آپارتمان بسیار مهم است و باید طبق قانون تعداد اقساط و طریقه پرداخت آن بین دو طرف ذکر شود. همچنین بعد از آن پیش خریدار طبق پرداخت اقساط، صاحب آپارتمان پیش فروش می شود.

البته باید در نظر داشت که طبق ماده ۲ قانون پیش فروش، حداقل ۱۰ درصد از قیمت کل برای سند رسمی ساماندهی می شود و نمی توان خلاف آن کاری انجام داد. همچنین اگر که پیش خریدار اقساط را پرداخت نکند پیش فروشنده وظیفه دارد به دفتر اسناد اعلام کند و از آنجا به پیش خریدار هشدار دهد. این درصورتی است که اگر اقساط را پرداخت نکند پیش فروشنده حق فسخ معامله را داشته باشد.

زمان تحویل ملک

طبق ماده ۲ قانون پیش فروش، زمان تحویل پروژه و پایان آن باید مشخص باشد. تحویل ملک نباید بیشتر شود و باید طبق زمانی که مقرر شده انجام شود. در صورتی که پیش فروشنده نتواند به تعهد خود عمل کند و در تاریخی که وعده داده ملک را تحویل دهد، باید طبق قانون خسارت آن را بپردازد.

حل اختلافات طرفین

بر اساس ماده ۸ قانون پیش فروش، در صورتی که طرفین نتوانند باهم توافق کنند طبق قانون یک داور از طریق دادگستری انتخاب می شود که طرفین می توانند از آن راهنمایی بگیرند و موضوع را حل کنند.

مساحت واحد پیش فروش

بر اساس ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان، اگر که مساحت واحد طبق صورت جلسه کمتر یا بیشتر از اندازه تعیین شده باشد قیمت آن طبق قرارداد حساب می شود. مثلاً در صورتی که مساحت واحد آپارتمان تا ۵ درصد باشد هیچکدام از طرفین معامله نمی توانند قرارداد را باطل کنند. ولی اگر این مساحت از ۵ درصد زیادتر شود فقط خریدار می تواند قرارداد را فسخ کند یا اینکه مبلغی اضافه تر به پیش فروشنده پرداخت کند. همچنین خریدار می تواند در صورتی که مساحت واحد های آپارتمان کمتر از ۹۵ درصد باشد قرارداد را فسخ کند یا اینکه طبق نظر کارشناس از قیمت آن کم کند.

بیمه کردن قرارداد

طبق ماده ۹ قانون پیش فروش، پیش فروشنده وظیفه دارد ساختمان را بیمه کند و در صورت خسارت قبل از اینکه مبلغی پرداخت کند با استفاده از بیمه آن را تعیین تکلیف کند. بیمه برای زمانی مناسب است که آپارتمان دارای خسارتی ناشی از عیب بنا یا عدم رعایت میزان قانون است و با استفاده از بیمه دیگر خیالتان از این بابت راحت است.

 زمان تحویل دادن ملک

انتقال سند

بعد از اتمام ساخت و ساز ساختمان طبق زمان تنظیم شده در قرارداد و همچنین با تصویب مهندس ناظر، پیش خریدار می تواند با ارائه مدارک به دفاتر اسناد رسمی برای ثبت آن به نام خود اقدام کند. پیش فروشنده می تواند طی ۱۰ روز برای انتقال سند به دفترخانه برود و در صورتی که اقدام نکند دفترخانه موظف است که به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار را بررسی کند. بعد از انجام تمام تعهدات ذکر شده در قرارداد، طرفین وظیفه دارند قرارداد را به دفترخانه اسناد رسمی برگشت دهند.

مزایای قانون پیش فروش آپارتمان

این مزایا از طرفی به نفع پیش خریدار و از جانب دیگر به نفع پیش فروشنده است. مثلاً در صورتی که پیش فروشنده در زمان مقرر شده، ساختمان آپارتمان را تحویل پیش خریدار ندهد باید جریمه ای به پیش خریدار بپردازد. این قانون برای پیش فروشنده نیز دارای مزایایی است به عنوان مثال در صورت پرداخت نکردن اقساط، پیش فروشنده می تواند برای تنظیم کردن سند به دفترخانه اقدام کند و دفتر اسناد باید طبق قرارداد به پیش خریدار اطلاع دهد که به مدت یک ماه اقساط خود را پرداخت کند وگرنه پیش فروشنده می تواند قرارداد را باطل کند.

 سوالات متداول

سؤالات متداول در رابطه با قانون پیش فروش آپارتمان

تا اینجای مطلب سعی کردیم که تمام جزئیات مورد نیاز درباره قانون پیش فروش آپارتمان را به طور مفصل بیان کنیم. در ادامه نیز به چند سؤال رایج در این باره پاسخ خواهیم داد.

 در قانون پیش فروش چه مواردی مهم است؟

در قانون پیش فروش مواردی مانند نشانی و آدرس احداث ملک، نام و ویژگی های طرفین قرارداد، امکانات و قابلیت‌ های واحد آپارتمانی مثل مساحت، پارکینگ، انباری، تعداد اتاق ها و تعداد واحدها، معرفی داوران آپارتمان، صدور پروانه و توجه به تعهدات پیش فروشنده، میزان اقساط و طریقه پرداخت آنها، زمان تحویل واحد آپارتمان و تنظیم سند رسمی آن، تنظیم قرارداد درمورد خسارات، تغییر قیمت، ضمانت و بیمه مهم است.

قانون پیش فروش ساختمان چگونه انجام می شود؟

بر اساس این قانون، تنظیم قرارداد باید در دفترخانه اسناد رسمی انجام شود که قبل از آن باید پیش فروشنده ابتدا ساختمان را احداث کرده و سپس طبق قانون پیش فروش آن را به پیش خریدار تحویل دهد.

با راهنمایی کارشناسان مجموعه املاک داران می‌توانید ضمن خرید و فروش خانه و ویلا در اصفهان، از پیش فروش آپارتمان نیز استفاده نمایید.